改善型需求主导上海二手房市场

　　7月份楼市限购政策加码后，上海新房市场成交又陷低谷，刚刚开始小幅回暖的二手房市场也再次遇冷。8月份，改善型需求主导了二手房市场，据上海中原地产的统计，总价在100万-200万元房源销路最好，占到了该公司所有二手房成交量的49.25%。

　　“自7月下旬以来，中介门店的来访量明显下滑。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，8月份，上海新房市场打折促销频现，购房者开始摇摆不定、房价下滑预期增强，一、二手住宅成交都不旺。在这种市场态势下，中端物业逆市走稳、成交占比上扬，暗示着改善型需求仍在主导市场。

　　从上海中原地产的成交结构中可以看出，8月份总价在100万元以下、100万-200万元、200万-300万元、300万-500万元、500万-800万元、800万元以上的二手房成交套数占比分别为20.07%、49.25%、17.58%、9.95%、2.16%、1%，其中总价在100万元以下的物业成交比例较7月份减少6.49个百分点；而100万-200万元、200万-300万元的物业占比分别增加了4.03、3.19个百分点；300万-500万元、500万-800万元及800万元以上的物业交易也有下滑，比重微幅缩小0.11至0.56个百分点。

　　尽管部分高端房源和外围二手楼盘的报价开始有所松动，但松动程度仍未到达购房者的主流预期，不少板块和区域的二手房价格继续坚挺，有的反而止跌反弹。来自上海二手房指数办公室的最新统计显示，8月份全市128个二手房控制点中，仍有72个均价上涨，下跌的有52个，持平的4个。

　　分析价格上涨的板块可以发现，低总价、小面积并拥有成熟社区的板块以及教育资源丰富的学区房板块，显示出了很强的抗跌性。如宝山罗店和大华板块8月份的涨幅分别为0.90%和0.70%，长宁天山板块上涨0.69%；凭借临近上海交大和华东师大闵行校区的优势，闵行颛桥板块8月份上涨0.86%。价格下跌板块仍集中在外围区域。如，金山亭林板块下跌0.80%，嘉定南翔板块下跌0.59%，青浦赵巷板块下跌0.43%，浦东航头板块下跌0.40%。

　　买卖市场的低迷，倒是催生了租赁市场的一波新行情。由于部分中高端市场消费者“以租代购”，加上新学期到来，学区房需求开始释放，近期不少区域租金看涨。据上海租赁指数办公室统计，今年8月，上海高端市场租金环比上涨了0.09%，涨幅比7月份扩大了0.03个百分点。其中，一室租金上涨0.12%，两室和三室租金分别上涨0.12%和0.10%。与此同时，低端市场租金环比上涨了0.30%，其中，一室和两室租金分别环比上涨0.31%和0.28%。杨浦区五角场板块租金从6月份开始就持续走高，8月份更是上涨了0.47%，复旦大学、上海财经大学与万达商业广场形成的三角区域内，学生、白领、短租置换客使该地段老工房一直供不应求。(记者 张奕）