8月18日，港铁通过招拍挂获得深圳龙华地铁沿线地块，该地块编号为A 832-0853，用地面积约8.9万平方米，建筑面积约20.6万平方米，港铁旗下两家全资子公司联合以近20亿元底价拿下这一地块，楼面9590元/平方米。记者注意到，这是港铁在香港之外首次获得土地开发权，这也意味着港铁在全世界为人称道的“地铁+物业”模式进入深圳，在深圳建设用地紧张的大背景下，这也是深圳今年至今出让的首块不含保障房的居住用地。
港铁，其作为全世界为数不多的盈利地铁公司而闻名，作为深圳的近邻，深圳市民经常可以在游玩香港的过程中感受到香港地铁的快捷、便利和高水平的服务。香港地铁30年的发展中，实践了“地铁+物业”的开发模式，通过地铁沿线地块的开发，获取地铁开通对于土地的增值收益，而这部分收益又被投入到新开通地铁的建设和运营中去，不单靠票务收入以及地铁内商铺的运营，香港地铁通过沿线物业开发在全世界探索出地铁公司可持续发展的路径。
此次港铁有机会在深圳继续实践“地铁+物业”模式，联想到香港地铁与沿线商业物业和住宅的紧密结合，港铁此举引发了深圳对于龙华片区未来发展的无限遐想。深圳房地产业内人士分析表示，港铁入主龙华将会带来楼市新气象，除去港铁开发物业可令车站和物业更紧密外，港铁进入龙华，将使得龙华成为福田和罗湖外又一个被香港开发商看好的区域，而李嘉诚的长实集团已经向港铁强烈表达了合作开发的意向。
地铁+物业：地铁公司分享沿线土地增值收益
地铁作为便捷和绿色的公共交通出行方式，近年来在内地各大城市争相开建。不过由于其在建设和运营当中需要投入巨大的成本，全世界的运营地铁中几乎很少会产生盈利，内地的地铁也大都靠政府的财政补贴弥补每年运营产生的亏损。
而深圳的邻居香港则是一个例外。在香港地铁30年的发展和实践中，港铁逐步实践了“地铁+物业”的可持续发展模式，除去票务收入外，大部分靠沿线土地的增值来获取收益，这部分收益也成为香港地铁进行地铁建设和运营的可持续收益来源，香港政府也得以不用向港铁拨付补贴。
周松岗是港铁前任行政总裁，在周松岗眼中，这个模式目的不仅是盈利方法，更重要的是铁路可持续发展的思路，从而推动整个城市可持续向前发展。周松岗诠释港铁的“地铁+物业”模式是，当要建铁路的时候，由政府将若干地块给予港铁公司一个物业发展权，当然这并不是免费的，是需要给地价的，但是地价的计算方式，是以没起铁路之前的地价来计算；当通了铁路，地价上升后，港铁公司就赚取了中间的那部分差额，也就是将铁路带来的经济价值内部化，可以将制造出来的经济价值一部分，用来兴建与营运铁路——“这是港铁最独特之处，形成一个可持续发展的条件，使公司也不会成为政府的包袱”。
记者了解到，从2006年到2010年，港铁的非票务收入在营业额中的比例稳步上升，非车费收入占营业额从2006年的31.6%到2010年的35.7%，呈逐年上升的趋势，并形成良性循环，为香港地铁建设提供重要的资金来源。
港铁的这一模式无疑给自身增加了收益的来源，香港市民也从中享受到城市发展带来的便利，港铁自负盈亏不断兴建新的线路在为香港市民营造了多个适宜居住的新兴片区外，更多的居住区域内有了以地铁站为中心的商业综合体。
长实集团有意合作开发港铁地块
而在房地产业看来，港铁的这一模式也为开发商带来了开发地铁物业的绝佳契机。美联物业全国研究中心主任徐枫表示，“地铁+物业”模式在兴建铁路的同时，地铁公司就已经与开发商接洽，为未来合作达成基础，而发展商则适时介入地铁沿线车站及上盖物业的建设；地铁公司则负责管理建好的物业，并通常选择保留商业物业用于投资。在这种模式中，地铁公司与发展商合作开发，建造费用和风险有发展商承担；地铁公司负责区域综合发展，负责车站的建设为周边地块吸引大量客流，提升未来物业的人气。而未来的物业又为地铁带来客流，同时由其配套设施为地铁乘客带来便捷服务，使得地铁和物业两者的发展相辅相成。
与香港的模式趋同，此次获得龙华线地铁沿线地块的港铁在开发模式上，也有可能邀请开发商合作开发，也可能以子公司和项目公司自行开发。徐枫更是透露，李嘉诚的长实集团已向港铁示好，强烈表达了合作开发这一地块的意向。
记者了解，港铁所获龙华这一地块位于布龙路以西、和平路以北的的两路交界处，该地块紧邻深圳地铁龙华线龙胜站，从位置上讲属于深圳中心城区北扩的第一站龙华片区内，未来随着深圳北站的开通，这一片区将成为又一城市中心区。
记者注意到，这一地块还是深圳今年内出让的第一块不包含保障性住房的商品房用地，在得知港铁以9590元/平方米的楼面地价获得这一地块后，多名房地产业内人士都表示，港铁开发的一地块很具投资价值，并言称“开发后都应该买一套”。
然而这一地块的获得并非如港铁在香港一样是在轨道交通开通以前，不过其价格按业内估计则“相当有赚头”。记者查阅深圳土地交易记录得知，龙华片区上一块商品房用地的拍出就是目前已在售的金地上塘道所在地块，金地上塘道地块于2007年拍出，二期的楼面地价都在5000-6000元/平方米，相比现在港铁获得这一地块9590元的楼面地价便宜不少。不过港铁方面对于这一价格仍“不嫌高”，港铁表示，“有信心这一项目可带来合理的回报”。
让港铁有信心的是目前龙华的房价，目前龙华新房销售均价普遍超2万，距离这一地块最近的潜龙曼海宁目前销售均价在2.4万元左右，相比于楼面地价9590元的楼面地价，业内人士预估港铁开发这一地块的获利空间依然不小。
徐枫表示，深圳市政府之所以邀请港铁经营龙华线，也是醉翁之意不在酒，预料是想借助港铁之力带动沿线区域价值最大化，“地铁建设投资大、周期长，港铁是世界上为数不多的盈利公司，深圳市政府邀请港铁参与，一来是学习其先进经验，二来也是借企业之力分担成本”。在港铁这一地块的不远处即是即将开通的深圳北站，按照深圳市政府的设想，深圳北站将成为未来深圳交通枢纽，而龙华中心区也将成为城市中心区北移的第一站，借助港铁实现盘活这一片区也应该是深圳亟需看到的结果。
而港铁公司方面则是看好龙华区域未来的发展，徐枫认为，“龙华区域距离关内较近，地势相对平坦，而政府有意借外力将其改造成大型新城镇，并利用其地理优势成为大型交通枢纽，港铁也把握住此次机会”。
据了解，目前已经开通的深圳地铁龙华线共分为两期建设，一期工程的4公里由政府投资建设完成。二期工程有16公里，引进港铁投资：深圳政府出让土地特许权，而港铁出资，两者合作成立项目公司。港铁投资、建设、运营龙华线35年。期间港铁可通过向客户收费或出售产品以清偿贷款。2040年龙华线的经营权将移交深圳市政府。
港铁入主龙华以及港铁在香港的地铁物业开发成功经验都让深圳房地产业充满对这一地块开发的种种遐想。徐枫认为，深圳龙华地块面积适中，但整体建筑规模不大，转换层考虑到不同发展方案，预计建造方案将是一个折中的、不需要特别防震和噪音的高层建筑物，有可能是集办公、酒店和住宅为一身的综合体，其中商品住宅为主，面积多集中在90—120平米之间，或辅助以综合购物中心，主要由投资商自持。”而根据港铁的一贯操作，也会在工程延伸范围进行地基、减低噪音和震动等适当的预留工程，为未来上盖设施的性质和类别保留合理的弹性”。
在更为广阔的视野下，港铁入主龙华很可能将多家香港开发商带入这一片区。徐枫就表示，随着地铁的运行，二线关概念日益弱化，大深圳的蓝图跃然而出，房地产市场发展潜力巨大，可以预计的是，龙华片区或许是继罗湖(嘉里建设)、福田(嘉里建设+和黄)、观澜、平湖外，又一香港发展商比较看好的区域。
