内忧外患 绿城hold不住了？

　　编者按： 自21日晚间传出“银监会责令信托公司调查绿城集团”消息以来，绿城集团便因其163%的净资产负债率及过百亿元的房地产信托成为舆论关注的焦点，A股和H股市场上的内地房地产股股价应声下跌。综合分析不难发现该事件的起因有偶然性也有必然性。偶然性是关于海航30亿收购绿城的假新闻暴露资金链问题，引起监管层的关注。必然性就是房地产调控政策升级，对大型的房地产企业监管更严格。绿城在今年年初曝出的“集资门”以及近几年年报上高居不下的负债率，屡次被质疑资金压力大，资金链或断裂。这无疑成了监管部门调查的首选。在这种内忧外患的情况下患绿城步履维艰未来发展让人担忧。

　　内忧：

　　负债率高销量不理想

　　根据绿城中国上半年业绩报告，截至今年6月末，绿城的净资本负债率为163.2%，较去年底上升31.2%。截至6月30日，公司可动用的银行现金及结余仅67.44亿元，

　　但一年内到期的银行借款和其他借款则高达135.14亿元。实际上，绿城中国近几年来一直以高负债著称，绿城集团主席宋卫平也不止一次地高调表示，房地产企业一定是资本驱动型产业，没有高负债的支撑，房企不可能实现滚动式发展。

　　但也正因为这一点，绿城最害怕的就是宏观调控。因为销售一旦受阻，高负债企业的现金流将受到考验。

　　据统计截至今年6月30日，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。此外，今年的5月至7月的3个月中，绿城中国新项目的去化率均在40%以下，远低于2008年金融危机爆发时期的同期数据。一位与绿城有业务合作的企业人士介绍，绿城的高端物业购买人群基本上都是投资客，这些需求受限购政策直接打击，使绿城的房子比一般企业更难出手。“对于高端物业来说，降价也不是办法，降少了没人买，降多了开发商就赔了。这是个两难选择。”上述人士称。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年也在2011年中期业绩发布会上直言，当前销售比年初的预期要差，随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率(销售套数/总套数)或许还会低于上半年。

　　而根据记者的调查，从7月至今，绿城多数在售物业仍然滞销，部分物业的价格也开始悄然松动。以上海、杭州两地的几处物业为例。目前绿城在上海主推的物业玉兰花园，除5月份售出20套外，从6月至今，平均每月的去化量在5至8套之间。价格方面，该物业也在连续3个月均价5万元以上，悄然调整为目前的4.6万元/平方米左右。杭州西溪诚园的月销售均价在2010年7月至2011年7月间维持3万至3.5万元/平方米，到今年8月后重新回到2.9万元/平方米。楼盘销售人员告诉记者，绿城房价一直“只做加法不做减法”(即只涨不降)。但如果有购房诚意，在全款9.8折的基础上，销售人员仍可以代为申请更低折扣。