11月18日，星期五。晚7时，塘厦金地博登湖3期赶在周末迫不及待地开盘，毛坯洋房均价为6800元/平方米，这批新品比前期可类比的二手房低了大约800元/平方米。
对于连夜发售的原因，售楼员解释，因为当天是星期五，市民晚上有时间买房。
一个晚上也不能等，可见金地只争朝夕的急切心态。
金地，跻身“万保金招”、“四朵地产金花”行列，堪称市场风向标。今年，它在东莞主推的3个项目中，就有两个项目低价走货。
尽管今年东莞市场销量总体表现畅旺，但7月份以来，业界对后市的担忧逐渐显现，越来越多开发商选择较大力度的优惠促销，包括中信、万科、碧桂园等标杆房企。
金地是以价换量启动最早、表现最为明显的一家大型房企，成为当前市场形势的最佳注脚。
新房比二手房低800元
金地博登湖，位于塘厦镇4000多亩的塘坑水库湖畔，距离镇中心区大约3公里，周边有一些厂房。第3期的澜庭组团，与1、2期隔了一条马路，反倒与新世纪亦居、湖柏山庄在同一小区。
金地博登湖此次推出的是100—135平方米的洋房和220—244平方米的联排、叠加别墅。最受关注的是，毛坯洋房以“6字头”价格发售，均价为6800元/平方米，价格区间在6600—7400元/平方米。
18日连夜发售洋房的是第9栋、10栋。这两栋总计165套，此外还有多栋等待入市。有意思的是，金地这次还分两次开盘，除了18日晚上之外，还在20日第二次开盘。
记者踩盘发现，第9栋、10栋处于小区的外围，楼栋外面有部分厂房，尽管如此，产品规格却并不低。楼栋呈品字结构，2梯3户，南北通透，客厅、主卧均朝向园林，与水库之间隔了一排洋房和一些别墅。楼高28层、29层，记者在3楼看房时，无法看见水库，不过售楼员称在5楼以上楼层可以看见湖景。
如此产品，在均价时常破万元的塘厦，以六七千元销售，显得有些特殊。
记者调查发现，金地博登湖前期的二手房中，与新品具有可比性的洋房，每平方米价格一般在七八千元。单论裸房，金地博登湖新品单价比二手房低了大约800元，再加上一二手房之间的税费差距，这个价差更是高达1400元。
例如，在博登湖2期一栋二线湖景的一套10楼的98平方米的洋房，总价75万元，单价7653元/平方米，比3期大约6800元的10楼单位低了大约800元。该套二手房税费高达11%，将近8万元，房子折合单价8469元/平方米，新房的税费大约占比总价的4%。如此计算，新房单价为7072元/平方米，两者相距大约1400元/平方米。这套二手房在小区中间，但楼栋是2梯8户，比新房的2梯3户规格要低一大截，综合各种因素，该套房与新房具有可比性。
从纵向对比来看，新房价格并没有下调，只是平价出货。去年下半年，博登湖主推的2期同类洋房均价大约6800—7000元/平方米。
金地集团东莞公司副总经理陈君斌说，如果按照房地产行业的惯例操作，博登湖第3期新品应该能够拉高价格，但市场仍有不好的预期，所以金地没有提价。
实际上，这并不是金地第一个低价走货的项目。早在7月初，万江外滩8号便以“6字头”开盘，迄今，整个项目的销售均价大约7100元/平方米，比周边的项目要低四五百元。
今年，金地在东莞主推外滩8号、博登湖3期、黄江湖山大境，另外，大岭山格林上院销售尾盘。主推的3大项目中，除了湖山大境价格高高在上之外，博登湖、外滩8号均保守定价。
目前，湖山大境的双拼、联排别墅，均价在2万多元/平方米。陈君斌说，湖山大境的价格也会调整。
担心年度目标难以完成
金地是一个大房企，为什么今年热衷于低价走货呢？
从整个集团来看，金地今年形势并不乐观。有数据显示，截至三季度末，金地负债率高达75%，经营性现金流缺口36亿元，并且库存高企，总额高达653亿元，成为库存积压数量排第三多的房企，并且营业收入(按照竣工交楼的数量来统计)和净利润指标双双大幅下挫，签约金额(按照签约的数量来统计)也在第三季度3个月连续下滑。
有消息称，金地集团年初计划推中高端住宅产品，但在限购的情况下原本锁定的目标客户的需求减少，所以适应市场需求做出了产品结构上的调整，因此耽误了开工和结算的进度，所以竣工项目多聚集在第4季度，结算资源偏少，同时入市项目也集中在下半年入市。
与集团步骤一致，金地东莞公司主推的3大项目均在下半年入市。业内人士表示，东莞的3大项目是按照正常工期施工，入市时间定在下半年是自然而然的事情。
不过，有不愿具名的业内人士说，金地本来对湖山大境这个主打深圳客的别墅盘寄予厚望，把大量的精力倾注于此。不料受到了惠州同样理念的生态型大盘的“挤兑”，使得深圳客成交并不多，项目销售不理想。于是，金地就转而寄望于博登湖，为了冲量，就低价促销。
记者查看东莞市房管局公众信息网获悉，湖山大境的走货速度的确缓慢。
与往年不一样，金地今年英雄气短。金地制定的年度销售目标是20亿元。
陈君斌坦言：“今年的目标是达不到了，预计总销售额只有十几亿元。”
具体是十几亿元，他没有明说。
低价走货与金地对市场走势的判断紧密相关。陈君斌说：“对未来市场，我们在上半年就做出判断，因为国内外经济形势、国家严控房价上涨等因素综合作用，房子定价必须更合理一些，我们低价发售，迎合了市场预期，现在看来，效果也是很明显的。”
走量时代或已来临
作为标杆房企，金地在市场上具有风向标意义。
瑞峰置业副总经理姚丽军说：“金地是具有代表性的。作为上市公司，金地从报表考虑，更需要现金流，同时是大型房企，对市场也会更敏感。”
时下，房地产界对明年走势普遍持悲观看法。全国范围内，中海、龙湖、绿城、万科、恒大、富力等纷纷降价促销。在东莞市场，碧桂园、富通、中信、深业鹏基等都是降价或低价走量力度较大的企业，而金地则启动最早、表现最为明显的一家大型房企。
东莞中原策略研究中心总监车德锐说：“大的品牌开发商对市场的判断，是越来越不乐观。我们对市场的判断是，未来市场将从投资性向自住性转变，由偏重改善型需求从偏重首次置业需求转变。过去几年，东莞改善型需求比较多，未来，首次置业将占绝对主导地位。以后，将是走货的时代，而不是溢价的时代，从追求溢价转向追求走量，这样，企业才能稳住定位。”(记者 曾德军 何建文)
