2011年渐入尾声，日前举行的中央经济工作会议为明年的房地产市场发展定下基调，表示将继续坚持房地产调控政策不动摇，巩固和扩大房地产市场调控成果；北京市也于近日宣布明年将继续维持限购政策。可以预见，“整合”与“重构”势必成为2012年房地产市场的主题，房企面临的压力与风险将继续加大。为此，不少房企发起2011最后一搏，意欲通过多种促销方式换取回款，抢滩年末楼市，房价稳中有降，楼市俨然进入实质性“去库存阶段”。
京城楼市年末抢滩
根据链家地产市场研究部统计，截至目前，已有龙湖、万科、富力、恒大、碧桂园、绿城等大型房企借势发力，在各地掀起年底“抢收风”，多数项目降价幅度超过20%，有些甚至达到40%。除了大幅降价，年底楼市销售 “百态”中，“零首付”、“代付房贷”、“承诺降价补偿”等促销手段层出不穷，大小开发商为增加购买吸引力均使出了浑身解数。
据了解，最近两周的北京市住宅成交量集中爆发，仅两周的成交数量就超越了11月整月成交量。业内专家指出，年底楼盘促销的深化，正是促成这一现象的重要因素之一。
来自亚豪机构的数据显示，12月上半月(截至15日)北京实际开盘项目9个，累计推出商品住宅1744套、21.95万平方米，环比降幅超过了4成。上周(12月12日-12月17日)北京市住宅成交排行榜中，成交排名前两位的项目均为超低价产品。
其中，金隅万科城项目以198套的成交量排名首位，其12755元/平方米的成交均价，相比成交均价最高的2月份已经下调了32%，和首次降价之后14500元/平方米的均价水平相比，本轮二次降价的幅度仍高达将近2000元/平方米，与周边项目相比价格优势立现，自然赢得了不错的成交量；而上周成交排名第二的龙湖时代天街，两次低价开盘均取得了不俗成绩，上周成交套数108套，成交均价仅为10556元/平方米，其低价位本身已经对购房者构成了强有力的说服力。
值得一提的是，前期因公布楼盘成本核算表而为人熟知的纯新盘东亚逸品阁，已于上周入市，首次开盘即推出486套房源，该项目在定价13200元/平方米起的基础上，实际成交仍会给予一定优惠。亚豪机构副总经理高姗认为，有了龙湖时代天街行之有效的销售效果示范，采取类似销售策略的东亚逸品阁也将取得可观的业绩。
房价降幅持续增加
就在数日前，国家统计局公布了11月份全国70个大中城市房价变动情况。11月份70个大中城市新建住宅环比价格下降城市首次过半，达49个，环比上月增加了15个；上涨的城市仅有5个。二手住宅价格下降的城市有51个，环比上月增加了13个。继全国房价初现拐点之后，11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，历经一年的限贷限购之后，全国范围来看，房价环比持平和下降的城市占比已达到九成左右，房价已经进入下降通道，房价的拐点也已经确立。但是，由于目前房价的回落、市场需求量的下降，仅仅是通过限购、限贷等行政手段实现的，住宅市场供不应求的紧张局面并未得到根本性扭转，房价上涨的潜在压力仍然较大，因此，年底各地的限购延期令可能会陆续公布。
经过楼市调控和行业洗牌，市场的整体形势日益严峻复杂，房价的不稳定性，未来走势的不确定性逐步上升，年关之际，开发企业即将面临施工账款的集中结算，现金流压力也开始急剧增加。胡景晖预计，随着未来政策预期的明确化，近期将会有越来越多的新盘加入降价行列，房价还将进一步回落。年底前，包括北京在内的全国楼市整体房价将延续稳中有降的局面。房价出现下降的城市数量会继续增多，房价已经出现下跌的城市，房价跌幅还将进一步扩大。
从宏观层面上看，11月全国房地产投资额环比下降2.4%，全国房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间，调控对房企的影响由表及里，越发深入。当前房价虽然出现价格环比下降的拐点，同比仍处于上涨状态。在“坚持房地产调控不放松”的基调下，若保持当前房价下行的速度，预计明年3月份左右将会出现价格同比下降的实质性下调阶段。
链家地产首席分析师张月则透露，与二线城市相比，一线城市今年房价的上涨周期更短，环比下降的速度更快。一方面，这取决于这些城市今年限购限贷的严厉程度；另一方面，由于一线城市明年政策仍会从严，为避免明年价格继续走低和盈利空间被再度压缩的风险，房企在市场拐点隐现后的降价意愿明显加大。
