买涨不买跌的低迷楼市之中，无论是买家、卖家，还是地方政府，都已经煎熬了许久，而外资“抄底”还是雷声大雨点小，已经过去的中秋小黄金周中，楼市人气似乎要比平时双休日要旺，但成交未见明显放大。那么，“金九银十”能给楼市带来转机吗？楼价还能降多少？政府真的在出手救市吗？

　　记者走访广深莞佛楼市的过程中，业内专家认为，广佛两地楼价进一步大幅下跌的可能性不大。而被专家称作“比开发商更着急”的地方政府，有的已展开调研，有的已开始“迂回救市”。昨日公布的存款准备金下调更是被看作楼市利好。

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　　　　楼价还能降多少？

　　据记者调查，目前，广深莞佛四地楼市楼价总体上仍是处于下行通道，但各自情况又有不同。

　　　　广州：均价很难低过7000元/m2

　　刚过去的这个中秋小黄金周中，广州楼市成交尽管比平时双休日要好，但在10套以上的楼盘屈指可数。有不少专家认为广州楼市尚未回暖，因为成交量同比仍然低并且价格还在降。根据广州市国土房管局数据，7月份广州十区9122元/平方米的一手住宅成交均价比去年10月11574元/平方米这一最高值下降了21%。

　　对于“金九银十”期间的楼市，分析师黎文江表示，由于现在经济状况不明朗，股市也未有回暖迹象，储蓄率还在高涨，所以，不能对此间楼市寄予过高期望；至于楼价，“下降仍有空间”。

　　此外，房地产专家韩世同也认为，广州楼市正处于长期下行的通道，而且呈现梯级下降，“调到一个价位后能稳定一段时期”，不会出现房价暴跌的情况，但广州房价均价很难调整到5500~7000元/平方米水平。

　　　　深圳：买家还可以再观望一季

　　对于部分区域已经暴跌的深圳楼市，戴德梁行华南区综合住宅服务董事吴健认为，深圳市场整体楼市仍有较大调整空间，相对理性的价格，关内普通住宅应该是10000~12000/平方米，而关外均价为8000~10000元/平方米。但他也认为，目前的价格已经比较符合市场购买力，会不会继续下跌比较难预计。

　　仲量联行中国区董事钟德尧认为，深圳大部分调整较接近理性价格，但也有未调整到底的，同时，深圳住宅供应量并不多，而且三大支柱产业物流、高新科技、金融业都是高收入行业，楼市能有刚性支持。他认为，关内中高级住宅合理价格为20000~25000元/平方米左右，“买家可以再观望一季”。

　　　　东莞：局部区域“价格战”将更猛

　　东莞方面，价格将持续低位。8月东莞共有153个普通住宅楼盘有成交，其中6000元/平方米以上的项目占22.9%，比例最大的是4000~5000元/平方米的项目，占35.95%，而5000/平方米以下的项目则占57.5%，首次突破五成。

　　数据还显示，4000~4500元/平方米为全市住宅成交主力价格区间，成交面积占总量的19%。成交主力价格区间环比7月降了500元/平方米。低价房增多，一方面令购房者的选择增多，另一方面也使局部区域内的竞争即“价格战”更加激烈。

　　　佛山：楼价相对合理，只会微调

　　佛山方面的专家认为，目前佛山的楼价已经下调到比较合理的区间，“综合土地、建设、广告等成本来看，价格已经比较合理，即便下跌也不会大幅下挫了，只会微调”。

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　　　　政府真的在救市吗？

　　楼市低迷，“救市”声不断。有专家认为，“财政三分之一依靠土地出让金的地方政府，更为着急救市，中山、广州等多个地方已召开研讨会”。不仅地方政府积极调研，国家和省的政府部门也轮番前来珠三角调研。

　　昨日存款准备金的下调也被房地产业内认为是一个可以“救市”的利好。“内地很多开发商现在还是主要依靠银行放贷、销售回款来获取资金，有的上市公司都必须要借高利贷度日了。”一位业内专家表示，“存款准备金的下调无疑令银行可提供的贷款增加了，可以说，这在一定程度上救市了。”

　　　　广州：不急着收回欠款的“地王”

　　楼市低迷，地块也难以出让，因此，广州地块出让更多地采用了类似勾地性质的预告出让，而且今年推出的住宅地块也屈指可数。对于近期才推出的住宅地块，市国土房管部门的官员亦表示不排除流拍的可能。同时，广州市国土房管局近期还召开座谈会研讨上半年楼市情况和下半年楼市走向，征求各方意见。

　　另外，一些受制于楼市低迷、销售回款慢而资金紧张的大开发商们拖欠起了地价款。对于个别欠缴地价款的地王，国土房管部门也没有急于收回，“收回后很难再卖到这么好价钱，能否卖得出去还是一个问题”。此外，近期新推出的住宅地块中小户型比例从以往的占70%以上下调到35%，这也被认为是一项救市举措。

　　　　东莞：寮步调研8点“救市方案”

　　持续低迷的楼市，让东莞近两个月却有11宗商住用地流拍，商住用地成交量为零。近期，东莞市寮步镇相关政府部门着手调查，并拿出了8点稳定寮步楼市的“救市”方案。

　　据悉，该方案涉及购房入户政策期限、地价款缴纳期限、建设工期时限以及业主子女教育问题、完善交通网络、对发展商减免镇级管理费用等，其中最醒目的一条就是镇政府按照市场价格采购商品房。尽管这一方案尚未通过审查，但无疑也给今年下半年的东莞楼市打了一剂“强心针”。

　　　　佛山：推行“勾地”方式稳定市场

　　目前，佛山政府暂时并没有明确的救市行为，但是日渐推广的“勾地”方式，对于稳定楼市还是有一定作用的。

　　有关人士告诉记者，地方政府主要是从土地的推出节奏、土地的功能情况和市政设施配套方面的动作对楼市产生一些影响，佛山目前开始盛行的“勾地”方式，对于提高土地的利用程度，稳定市场，还是有一定的好处的。

　　据了解，香港实行“勾地”政策多年，对于楼市的稳定还是起到一定作用的，从其运行机制来看，如果开发商对房市预期不好，就会选择不做出勾地申请，这样就没有新的土地供应，可以避免土地拍卖乏人问津而进一步冲击市场信心，随着土地供应减少，房地产价格相对稳定。反之，开发商看好楼市，必会积极勾地和参与招拍挂，土地与楼市供应增加，减少泡沫出现。据骆仪克介绍，最早实行这一方式的是顺德区，现在已经在佛山得到更广泛的推广。

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　　　　开发商能自救吗？

　　早在政府关注楼市启动调研之前，开发商们早已开始自救，如发行公司债、降价销售、境外融资、卖地回款、寻求合作等等。

　　　　发行公司债、寻求合作

　　上市公司相对于没有上市的公司自救方式更多一些，其中发行公司债成为使用最多的方式。而就更多的房地产公司而言，寻求合作更为常用。广州某拖欠地价款的地王地块就在不断寻找合作方。“他们拿的地价那么贵，都快跟房价差不多了。”一位业内人士认为其前景并不乐观。

　　　　以项目融资或资产变现

　　仲量联行中国区董事钟德尧认为，发展商目前只能靠自救和自我开拓，比如通过股本或项目进行融资或尽快出卖资产，尤其深圳房地产企业向世界资本市场接触慢了一步，没有进行大量融资。戴德梁行华南区综合住宅服务董事吴健则认为，深圳的土地有限，资金压力不是太大，不像部分战线拉得太长的发展商，深圳发展商前几年连续进行经营，应该不存在资金链难题，“万科深圳公司，销售价格有较大下调空间，资金的压力应该不大。”

　　　　出让土地缓解资金压力

　　东莞的开发商则出让土地自救。8月东莞土地市场成交土地共10宗，流拍15宗，创下了单月流拍地块宗数最多的纪录。流拍土地中，有10宗土地为商住用地，都是由樟木头房地产开发总公司拿出来转让的，总面积为85465平方米，平均地面单价为2102.5元/平方米。加上7月仅有的一宗商住用地上市交易遭遇流拍，两个月内，相继流拍的商住用地高达11宗，商住用地成交量为零，这也是今年以来首次出现连续两个单月没有商住用地成交的情况。9月上旬，东莞又有6块商住土地挂牌出让。

　　中原地产研究部认为，由于楼市持续低迷，部分开发商资金压力显现，对后市信心不足，只好转手出让土地自救。(李婧、林琳、潘勤毅、蒋幸端、 钟宏连、欧阳媚峰)