金融海啸在全球范围内“肆虐”,人民币升值趋势不改,我国出口形势依然严峻。于是,在“内忧外患”的夹迫下,扩大内需成为了经济“保增长”的优选路径。

　　扩大内需不得不谈到房地产市场的贡献。但是,近半年来,房地产市场的不景气已成定局,各地成交量均有明显下滑。近日,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在广州表示,房地产是目前“扩大内需的困惑”。他认为,本来刺激内需是必需房地产拉动的,不过,目前商品房的价格已经涨得很高,房地产市场仍处于宏观调控状态,“因此,只能‘上帝的归上帝,凯撒的归凯撒’,商品房按照市场方式推出,而中低价的保障房也要保证跟上供应。”

　　然而,不少地方政府似乎在试图破解这一“扩大内需之惑”。迄今,先后已有18个城市推出了程度不一的房地产“救市”政策。业内人士判断,各地地方政府在中央的“默许”下,救市政策将愈演愈烈,措施会变得更具多元化,而且且未来不排除中央政府基于保经济增长的目的,出台政策刺激房地产市场。

　　“二套房贷政策的确是‘杀手锏’!”一位房地产分析师向记者表示,自从“9·27”新政以来,此前一直疯狂飙升的房地产市场就陷入了价跌量缩的深幅调整。事实证明,二套房贷政策的出台是楼市名副其实的“拐点”。

　　时至今年9月,经受着对金融海啸和国内经济增速可能放缓的忧虑,央行将宏观调控的风向转到了“保增长”,通过降息和下调存款准备金率“放松银根”。而且一个月内两次下调“双率”,这是自1996年以来央行在降息步骤上最密集的一次,也正式宣告了货币政策进入了降息通道。不过,市场并不认同因此会给房地产行业带来根本性的转变。因为,相比利率的调整,二套房贷政策对房地产市场影响要大得多。根据渤海证券测算,这两次降息使得消费者购房能力增加2.61%。但是,二套房政策要求首付比例提高10%,使得最大购房能力下降25%；而下限贷款利率提高到基准利率1.1倍,则进一步使最大购房能力下降5.25%。因此,降息对于改善性需求的拉动作用比较小。

　　目前来看,支撑市场的主要是刚性需求和高档需求,而改善型需求和投资性需求受到压缩。广东省房地产行业协会会长蔡穗声向本报记者表示,广东房协在调研中发现,二套房贷政策成功地限制了炒房行为,但压抑了改善型的换房需求。据介绍,在广东房协今年调研的15个城市中,只有深圳和惠州的炒房比例相对较大。

　　下半年以来,房地产业界不断发出修改或取消二套房贷款政策的呼声。近日,申银万国的研究报告就认为,未来中央基于“保增长”的目的,定调救市的概率增大,不排除试点取消第二套房贷款限制。

　　众多专家也表示,“拯救”楼市并非拯救房价。陈晟说:“救楼市应该是救交易量,不是救房价,更不是救开发商。当前楼市调整,有外部调控和外部环境变化的原因,但根本上还是其内在规律的表现,是前两年房价过快过猛上涨的必然结果。”

　　专家认为,2005年以来不断加大力度的楼市调控,基本已将投机性需求挤压出市场,当前各地根据“因地制宜、分类指导”原则作出微调,对刚性需求和改善性住房需求松绑,是可以理解的,也有利于楼市消费结构的优化。但要解开当前房地产市场的观望“死结”,也需要开发商适度降价,让房价回归合理。(记者骆海涛)