在昨日举行的“2008年金融地产年会”上,央行前副行长、全国人大财经委员会副主任吴晓灵女士,以一位淡出决策层之后的公民身份谈到了她对十年房地产调控政策的一些思考。

　　地方与中央政府未达房政共识

　　吴晓灵在回顾1998年到2008年间的政府宏观调控措施时表示,为拉动内需中央政府鼓励房地产交易,在1998-1999年间建设部曾发过文件,暂时减免居民自住房的交易税和增值税,但是当时的基本条件是对普通商品房,不过地方政府并没有执行规定,而对大面积的住房和别墅房,甚至所有的住房全部减免了征收。这影响到后来我国住房投资增幅过大,价格增长过快；同时对于经济适用房,地方政府也一直没有按照相关的条例严格控制经济适用房的面积,而是将其变相地变成了普通商品住房。

　　“中央政府一再希望满足小面积的普通住房的需求,但是地方政府则更希望房地产业更快发展。因而,在2002年到2006年之间,尽管出台了许多政策,落实的情况却并不很好,房价一直在涨。”

　　不过,吴晓灵也坦言,地方政府的变相抵制也面临着“土地财政”的苦衷。

　　理性对待房地产调控效果

　　吴晓灵表示,房价回归理性是启动正常消费的基础,对目前宏观调控所造成的房地产价格回落要理性地对待。

　　她说,从2001年至2008年,我国居民住宅消费价格的指数涨幅飞快,虽然期间曾因政府的调控,房地产价格涨幅下降了少许,但更明显的情况是在高房价带动下,开发商对在建住宅面积的投入越来越大。可以观察到的数据是2004年9月份之前,房地产行业竣工面积、销售面积相比差别并不大；但从2004年至今,特别是2007年5月份之后,楼市竣工面积与销售面积之比有大幅度上升,换句话说就是住宅空置面积越来越多。这其中的原因,吴晓灵认为是楼价太高,导致购房者消费能力难以承受,因此,销售欠佳造成空置面积增加。

　　她表示,房地产业是一个关系民生的重要产业,维系居民的正常需求是国民经济向内需拉动转型的重要内容。在世界经济陷入衰退和我国经济发展方向转型叠加的特殊时期,房地产业健康发展有着更特殊的意义。她认为,在现情况下,启动国内消费,居民收入格局的调整需要一个机会,政府今后努力的方向是把房地产的目标从带动经济发展的支柱产业转向满足人民的正常居住需求。“在这个时期,城镇化和现代化的背景下,我国有强大的住房需求,也应该释放正常的住房需求,我想中央政府最近出台的一系列措施,都是希望启动正常的住房需求。”

　　房价回调不会对信贷造成冲击

　　吴晓灵说,有人认为如果房价下调太多,就会引起大量不良贷款,但根据数据我们可以看到,2007年个人住房贷款占银行信贷总额有了一个陡升趋势,2007年之后又出现了突降趋势。数据显示,到目前为止,开发商贷款占商业银行贷款总额是6.64%,个人住房贷款是11%,2007年这两项贷款全部增量占整个住房贷款余额比例为开发商18.3%,个人23.3%,即使2007年发放个人按揭贷款全部为坏账,也只有23.3%,也没有对银行的贷款产生那么大的冲击。

　　不过她也表示,有时候某些房地产商为了促销,会用贷款帮助客户首付,这样就会出现银行的零首付的情况,但是这样的事件毕竟是凤毛麟角。

　　商业房贷按揭比例依风险出台

　　吴晓灵认为,对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键,而这个比例数应该是商业银行出于风险控制自觉提出来,对于投资性购房,首付以不低于30%的自有资本比例,让利率回归市场利率,有利控制金融风险。

　　吴晓灵认为商业银行应该了解自己的客户,知道对客户放贷有多大的风险,根据客户的风险确定利率。

　　“退房”“断供”要付出信用代价

　　在中央政府启动宏观调控和房价开始回调后,众多“高位接盘”的购房者面临的一个问题是退房或断供。吴晓灵认为这是个信用缺失的问题。

　　她表示,我们处于商品社会,要信守合同,因此,万科在降价的时候,有业主曾要求万科给予退房或者差价补偿,这样做的理由并不充分。“我觉得万科的态度遵守了信守合同的精神,只要销售的时候没有误导,没有欺诈,买房人应该对自己的行为负责任。”而关于断供,吴晓灵说,除非断供者今后永远不和金融机构打交道,否则断供将在信用记录上抹上一个污点,以后由于个人已有不良记录,所以任何金融机构都不会也不敢发放信用卡,也不敢再向断供者提供贷款。“退房和断供都会使消费者付出巨大的信用代价。”

　　呼吁开征物业税

　　吴晓灵呼吁开征物业税。她说,信贷政策不是调控房地产市场的关键,财政政策才是关键,是调整市场走向的关键。

　　一方面要调整地方和中央财政的划分,从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。现在许多地方政府,一任新官上台就把城市规划做一次修正,这个过程中产生很多矛盾,最主要的问题就是地方政府承担的事情远远超出其目前可支配的财力,因而推动财政体制的改革,是解决房地产行业问题非常重要的一环。

　　另一个是降低交易环节费用,尽快明确开征物业税时间,加大房地产持有费用,合理引导居民消费。她认为,政府应该做的事情,是提供一个公平、稳定的市场环境,让利益主体根据自身的情况进行选择。“如果开征物业费的话,就会让一些人考量,自己买这个房子,是否用得起。因此,只要物业税出来了,老百姓就会自己掂量掂量我是住60平米的房子,还是住120平米的房子。”