工程款、税费支出期限日近资金短缺前景成疑———

　　生存还是死亡？这是个问题。我们把这句经典台词用在当下的房地产领域是最合适不过的。如往年一样，最近北京房地产领域又出现了几起建筑商以及农民工追讨工程款和工资的情况。年关临近，1月15日左右，是农民工开始回家过年的时候，很多工程款必须要在这一时间之前付清，一方面是大量的欠款要支付，不打折促销难以拿出足够的资金，另一方面，国家有关部门的政策利好又让不少开发商见到了“一丝曙光”，将打折进行到底还是等待来年东山再起？是摆在众多开发商面前的一道难题。

　　低价入市创佳绩 降低利润早过冬

　　开发商将打折促销进行到底

　　●资金尽快回笼比高利润更重要

　　“我们就是要在年底前做好过冬准备，因此我们以相对合理的价格取得了销售的佳绩”，最近以均价9000元入市的东四环项目金都心语的开发商毫不讳言地表态。该项目营销经理刘江在接受记者采访时说，早在2008年9月份，公司讨论新盘定价时就已经做出了合理价位入市的决定，当时金都杭城的前期产品正在热卖中，之所以做出这样的决定就是考虑到了年底支付季的到来。

　　“由于当时地产销售遇阻的形势已经出现苗头，从销售过程中我们完全能感觉到人们的观望情绪，因此预计年底肯定是销售最冷淡的时候，届时如果资金难以维系，必定会出现工程款等费用支付困难，后果将不堪设想。”刘江说。

　　于是，金都心语的价格定位在一次性付款每平方米8800元、按揭贷款每平方米9600元，第一栋楼两天售罄，第二栋楼12月6日面市，价格依然保持原位，排队的客户在开盘当日几近抢空，目前该项目房源已不足50套。前后两周，该项目销售650套房源，销售金额将近3亿元。

　　刘江说，目前，公司年初定的任务已经完成，大多数款项也将陆续结算完毕，而此次合理价格促销不仅给金都带来的预想中的回报，而且给人们留下了金都务实作风的企业效应。

　　“有人问我们，政府出台了那么多利好的政策，将项目留到明年，利润肯定是非常丰厚的，何必要急着销售，但是我们所想到的是，现在最重要的就是将资金尽快回笼，不能对未来未知的事情寄予太多的奢望。总之，通过一个月的强销，我们已经可以安全过冬了。”刘江表示。

　　●成本透视开发商难关

　　奥运村某项目工程部经理蔡先生对记者说，在开发楼盘的过程中，建筑成本占到了总成本的三分之一甚至更高，如果销售遇到麻烦，工程款的结算将是最难最大的一笔支出。

　　据介绍，一个楼盘的成本包括三大块，首先是土地取得成本，其次是建安成本，也就是所说的工程款，第三是相关的税费，都各占总成本的三分之一。而土地取得成本是开发商最早付出的费用，因此不存在拖欠的问题。剩下的工程款与相关税费和销售业绩息息相关。

　　拿奥运村某项目为例，一栋楼20000平方米，它的三项成本相加是每平方米6000元，而将项目交给总包，再加上电梯、园林、设计费、精装等成本，建设总成本应该在每平方米7000元左右，那么该楼的总成本应该在1。4亿元左右，在这其中，建安成本和税费都是随着进度逐步支付的，其中，建安成本大概有4000多万元。随着销售的进行，每个月必须要给工程方300万至400万的工程款，如此看来，这笔费用相比起开发商的高额利润显得九牛一毛了，其实不然。

　　销售火爆时工程款显得并不突出，但今年的情况完全不同，由于经济形势的下滑以及一些不可抗拒的原因，北京很多项目在半年之间销售遇到极大打击，很多项目两、三个月下来销售率居然为零，这个时候，工程是不能停的，工程款每月必须要结算，如此一来，欠账的情况就出现了。

　　●以房抵债难解欠款危机

　　最近，总有很多房地产下游企业抱怨，开发商欠款问题太严重，一位姓王的广告公司老总告诉记者，他们公司有将近3000多万的欠款收不回来，不是开发商不给，而是没钱给。一些欠款的开发商希望以房抵债，他调侃道：“这么下去，我自己成开发商了”。

　　除了工程款，税费也是年底必须缴纳的，根据计算，两税一费(城市建设税、营业税、教育附加费)占到了房地产总费用的三分之一，仅拿营业税来说，开发商一年的营业额5.5%要交给国家，这是一笔相当大的支出。

　　对于销售冷清的楼盘来讲，目前的日子是最难过的，对于一个较大项目来讲，工程款和税费动辄就要上亿，而且再加上拖欠的广告费、银行利息、员工年终奖等等，再不想办法真的要掉到冰窟了。

　　据了解，眼下很多在销楼盘都在酝酿降价，唯一顾虑的就是老业主。但有开发商表示，要降价的都是后期楼盘，而且大多是以小户型为主，和前期销售的楼盘无论从户型还是享受的服务配套都是有差别的，降价促销应该能得到理解。(张舰)