昨日,深圳市规划与国土资源委员会(以下简称“市规划国土委”)副主任薛峰与深圳市城市更新办公室主任徐荣等做客民心桥,针对市民提出的有关老旧小区有开发商进驻推动改造的问题,市规划国土委表示,深圳城市更新办法更多鼓励的是综合整治、功能改变等针对城中村和旧工业区的改造,现在冒出来的很多旧住宅小区的改造显得很盲目；对于大多规划、配套比较完善、建筑质量没有问题的老旧小区很难成为拆除重建的对象,而即使已进入城市更新单元规划编制计划的项目也并不一定要进行拆除重建。

　　市规划国土委提醒市民,旧住宅区的改造不是大力推进和主导的内容,旧工业区和城中村才是拆除重建中主要的部分。

　　今年住宅改造主要是在城中村

　　薛峰表示,深圳去年出台的“城市更新办法”实行起来和当初的预想有些出入,本想引导的城中村和旧工业区的更新没有热,而对于旧住宅区的改造热度明显高于旧工业区。

　　“目前的改造比较盲目,现在冒出来的很多要改造区域是以前的微利房、福利房,规划和配套都比较完善,大部分建筑质量没有问题,难以成为拆除重建的对象。”徐荣说。城市更新要符合城市的总体规划,这就要求城市更新包括老旧住宅区的更新改造必须是政府引导、规划统筹、试点先行、结果可控。今年公布的2010年首批城市更新单元规划编制计划中,很少老旧住宅小区,住宅改造主要是在城中村。

　　近期,深圳多个公布的进入城市更新计划的老旧小区房价都出现了大幅上涨。对此,徐荣表示,即使进入城市更新单元规划编制计划,也仅是将对项目进行城市更新单元的规划研究,它并不是一个确定的编制项目,可能通过规划研究会发现它周边的配套、交通已很紧张了,如果拆除重建增加容积率,可能周边的配套设施都无法满足要求,那它就不具备拆除重建的要求,要采取其他的更新方式。

　　老住宅区改造可能不被批准

　　徐荣表示,深圳的城市更新实行城市更新单元制度,任何项目的推动和实施都必须立足于城市整体功能的提升和结构的优化,老住宅区更新改造必须综合考虑周边的各项条件,如果因开发强度提高给周边地区带来基础设施和公共服务设施的压力,将可能不被批准。以房地产开发商进入改造的模式,提高容积率是改造可以推进的唯一条件。而一些老旧住宅区往往并不具备提高容积率的条件。在这种情况下,这些老旧住宅区推倒重来式的更新改造就不会被批准,业主因此无法获得拆迁补偿,其投资收益的现实值不但达不到预期,还有可能赔本。

　　他说,“城市更新办法”提出了综合整治、功能改变和拆除重建3类模式,在同一城市更新单元内,还有可能出现多种改造模式并存的情况。因此,对于上述的这些不具备推倒重来条件的老住宅区,政府将引导和鼓励更新改造以综合整治为主、其他模式为辅、多种形式有机结合的模式进行。

　　对于目前深圳多个小区“被改造”的情况,薛峰表示,深圳大多旧住宅小区不具备改造条件,目前这些涌进的开发商都是在逐利,也是一种很冒险的行为。

　　“老旧住宅区是否参与改造要区分对待,对于一些配套不错、环境好、质量没问题,早期经过正规规划的地区是不需要进行改造的。”薛峰认为,参与规划的一般有两个条件:一个是存在质量问题,如海沙楼；另一个是城市发展、定位改变需要拆迁的,如建立CBD等

　　要监督企业进老住宅区收集改造意愿行为

　　对于老旧住宅小区,开发商涌入设立旧改办公室以推动改造,徐荣提醒市民,谨防部分人打着“改造”旗号哄抬房价,让部分先期已买房的“投机者”从中获利。而一旦老旧住宅区的更新改造不被批准,后期接盘的人就可能蒙受损失。为此,业主应该充分判断和认识开发商的经营实力,防止投机性的开发商倒卖项目,给业主带来损失。

　　徐荣同时透露,就目前出现的上述混乱现象,市城市更新办已于日前发出通知,希望各区有关部门深入调查并掌握社区动态,做好宣传引导,使居民了解相关政策。对企业自发进入老旧住宅区进行更新改造意愿收集的行为,要主动进行规范和监督,一方面积极引导有实力、有经验的开发单位参与旧住宅区更新改造；另一方面防止部分企业通过片面夸大改造利益而鼓动业主进行拆除重建的行为,将负面影响降到最低。。(记者/曲广宁)