年初至今，主要城市商品房销量翻倍上涨；通胀预期和供应偏紧造成市场“看多”楼市。受此影响，地产股近期又掀起一波暴涨行情，估值大幅抬升。其中半年涨幅超过100%的股票接近九成，三分之一的地产股半年涨幅超过两倍。地产板块的静态市盈率已明显偏高。

　　与此同时，即将拉开帷幕的地产公司中期业绩依然难有起色。统计显示，6月以来，共有40家房地产上市公司相继公布了2009年中期业绩预告，其中六成以上“报忧”；预增、扭亏等“报喜”的公司占比仅为35%。

　　业内人士指出，由于房地产特殊的预售结算制度，房地产上市公司的中期业绩并不能完全反映当前的市场情况。而房地产市场持续价量齐升的假设所引致的房企业绩大增的预期，最早也将在明年才能成为现实，期间楼市的不确定性都未被考虑在内。从这方面看，目前地产股的估值已透支未来。另外，房价上涨的同时地价涨幅更大，这可能加剧房地产业的市场风险。

　　地产股领涨

　　今年上半年，房地产板块无疑是沪深两市最耀眼的明星。截至2009年7月6日收盘，申万房地产板块年内累计涨幅已经达到150.26%，位列全部23个行业涨幅之首，同期沪深300指数涨幅为85.66%。

　　行业内110家上市公司股价均实现了大幅度上涨。根据统计，从年初至今共有93家房地产上市公司的股价翻番，占行业八成以上。其中，中天城投(000540)涨幅达到446.56%，阳光城(000671)和首开股份(600376)的股价也上涨三倍有余。

　　股价上涨大幅推升了地产股市盈率、市净率等估值指标。剔除不可比因素并按照今年一季度业绩测算，房地产行业的市盈率(TTM)达到49倍，在所有行业中排在第5位。其中，地产龙头万科A(000002)、保利地产(600048)和金地集团(600383)的市盈率分别为38.91倍、41.23倍和49.85倍。远远高于目前证券市场约为27倍的平均市盈率。

　　根据Wind数据统计，目前房地产上市公司的市净率(整体法)约为4.95倍，位列所有行业第三位。万科A、保利地产、金地集团的市净率分别为4.86倍、6.71倍和4.26倍。与历史相比处于较高水平。

　　招商证券一位研究员指出，在房市和股市的双重泡沫前，房地产股票的估值将长期围绕PB进行。从1997年到2006年，万科A的估值区间是2-4倍PB，持续了近9年时间。尽管当前房地产市场已经见底，但预期未来数年内仍呈现平稳增长态势，参照国内外历史数据，期间龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右。以此标准看，目前地产股在市净率方面也已偏高。

　　不过，国都证券房地产中期策略认为，在行业复苏初期，地产板块表现为整体性的投资机会，部分中小地产公司项目销售明显好转，但地产龙头企业表现滞后。行业复苏判断确立后，龙头地产公司的相对估值优势将显现。

　　中报业绩堪忧

　　2009年上半年，我国房地产市场价量齐升，土地市场也迎来了久违的火爆场面，开发商资金链大为改善。市场预期房地产企业不断下滑的毛利率将得到修复，业绩增长也将大大超过先前预期。但业内人士提醒，这些业绩表现将是一两年后的事，今年地产公司的中报业绩依然不容乐观。从已经公布的中报预告看，房企业绩并没有如市场所期待的那样出现大幅上涨。

　　目前，40家预计中报业绩的房企中，业绩出现增长的有14家，增长幅度在50%以上的有9家。26家公司的业绩出现了下滑，另有10家公司在上半年甚至出现了亏损。

　　专家指出，由于房地产特殊的会计制度，半年报在很大程度上反映的是2008年初的销售成果。而2008年前三季度房地产上市公司的预收账款同比增幅仅为7.34%，与2007年同期104.56%的增幅相比大幅下跌。预收账款增速下降影响了2009年的业绩增长，因此中报业绩大部分是去年市场的滞后影响，本轮市场上涨还未完全体现。

　　在已公布业绩预报的上市公司中，国兴地产(000838)和广宇发展(000537)就因为2009年上半年没有新的项目开工销售以及在建商品房未能竣工，没有生成销售收入，而预计分别亏损550万元和1600万元。

　　明年业绩值得期待

　　房地产在上半年已经走出了一波相当凌厉的攻势，而且目前多数研究员依然看好行业未来的整体业绩。业内人士表示，房地产项目必须在竣工后，结算款项才会体现在财务报表中，因此预收账款对房企未来业绩有明显的指示意义。

　　统计数据显示，今年一季报中披露的房地产上市公司预收账款总计高达1078.89亿元，同比增长9.05%，是一季度主营业务收入的3.23倍。这意味着，未来半年或一年内，房地产上市公司的业绩已经有一定保证。

　　同时，上半年商品房销售量价齐升。1-5月全国商品房销售额高达11389亿元，同比增速由2008年的-20%上升到了45%，接近历史最高点2007年10月的51.5%。商品房和住宅销售面积也已经达到了2.46亿平方米和1.62亿平方米，增速分别达到26.7%和25.5%，增速迅速回升并超过了2007年中期水平。

　　以万科为例，该公司2009年1-6月累计销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，分别同比增长31.2%和27.5%。公司继5月份新增6个项目后，6月份再增8个项目。

　　由此，主流券商纷纷调高了地产公司的盈利预期。根据国信证券预测的“万保招金”每股收益计算，四公司2009年的市盈率在31倍-37倍之间。即使是2010年的预测值，四公司的市盈率也在25倍左右。

　　国都证券认为，从当前房地产市场成交呈现量价齐升的特征来看，房地产显然早已走出低谷，步入复苏中期。信贷放松与政策刺激是此轮地产迅速反弹的根本原因。

　　不过也有研究人士指出，未来两年行业收入有望进入新一轮的增长，建安成本变动对盈利影响较小，税费占比将略有下降，但土地成本将明显提升，因此，行业分化将加剧，整体销售净利率和资产收益率也存在下降的风险。