经过近一年的备战，境内第一单房地产信托投资基金(REITs)“正式登场”的时间已为期不远。

　　“REITs产品设计的基础工作已大体完成，运行框架已经建立，标的资产的选择和谈判也进展顺利。现在，我们正与主管部门沟通，期待具体操作规则早日出台。”中信证券REITs研发团队一位高级投资经理告诉中国证券报记者。

　　作为房地产资产证券化手段，REITs已被业内期盼多年。今年以来，由央行牵头的REITs试点加速推进。而根据上海浦东金融办最新上报的方案，债权型REITs方案设计已经成熟。按照主管部门的内部时间表，第一单REITs很可能于年底前以信托类型推出，并首先在银行间市场交易。

　　不过，业内专家指出，REITs从试点到全面推行，产品从债券型向股权型拓展，依然有待“发行主体结构、资金募集方式以及交易与监管规则”等制度安排方面落槌定音。同时，今年以来，国内商业地产市场低迷，也可能影响相关REITs的正常发行。

　　时间窗口开启

　　“从产品开发和制度安排的进度而言，债权型REITs率先在银行间市场推出的可能性很大，年内上市基本没有问题。”从事REITs产品开发的一位上海信托机构人士坦言。

　　8月下旬，在上海，有关部门专门举行了一场REITs基金试点的研讨会。作为REITs试点的牵头方，央行相关负责人在会上明确表示，REITs试点相关办法制定工作要在9月底前完成并上报国务院，年内实现REITs产品的发行。

　　与此同时，由央行发起，联合发改委、财政部、银监会、证监会、保监会等11部委成立的协调小组，分别奔赴上海和天津，调研相关机构REITs产品的开发进展情况。

　　知情人士介绍，REITs试点拟由上海、北京、天津三地各做一单，之后总结试点经验。其中，在银行间市场的REITs产品，将设计成固定收益产品。从目前的方案来看，上海试点主要是债权型REITs，面向银行间市场发行；而天津则侧重于股权型产品，未来可在证券交易所挂牌。

　　近期，各家发起机构都在与协调小组沟通，债权类产品和股权类产品的开发正在同时推进，REITs在这两个市场交易的规则也在制订中。

　　除已披露的上海多家房地产企业拟推出的债权型REITs方案外，海通证券、中金公司、中信证券等券商组建了专门的REITs研发团队。其中，中信证券在天津滨海新区的REITs开发方面居于主导地位。此外，包括嘉实基金在内的部分基金公司和一些具有政府背景的金融机构也在进行REITs产品的开发。

　　今年以来，上海、天津和北京在REITs试点中竞跑，其中，上海一直努力走在前面。年初，上海市金融办主任方星海便公开表示，上海已对推出REITs进行了具体部署，由浦东新区政府牵头的方案设计，相关工作已基本到位。

　　“债券型产品由于面向机构投资者，监管相对容易，方案设计也较为简单，因此率先推出的概率更大。”戴德梁行一位投资经理表示。而最新消息显示，为争取率先在国内推出REITs试点，浦东新区已放弃‘证监会版’股权型方案，选择由央行主导的债权型REITs模式。首只产品最快有望于10月面世。

　　后续产品或分批推出

　　“我们需要一个市场，而并非一只产品；REITs未来也绝不止一种模式。经过试点后，市场会有一批REITs产品出来，其中将包括债权型、股权型和混合型等多种模式。”中信证券房地产金融高级经理翁少群对中国证券报记者表示。她预计，各类REITs产品在今明两年将分批推出，其中，证交所挂牌交易的股权型REITs的推出“不会太快”。

　　从目前成型的方案看，REITs试点主要讨论的是如何在银行间市场发行。8月初，由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的REITs方案《房地产集合投资信托业务试点管理办法》浮出水面。

　　具体的操作路径是：受托机构向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行。信托计划的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

　　显然，在银行间市场发行面临的障碍相对较少，且便于监管。“一项金融创新的推出，监管部门首先考虑的是安全和审慎。因此，债权型REITs更容易获得监管者的首肯。” 中泰信托投资公司研发部经理表示。

　　但是，债权型模式只是把物业进行金融证券化衍生，以良好的租金收益保证还本付息，地产公司可继续持有物业的所有权。这更多的类似于银行间的物业贷款，流通性并不强。而且，由于主要在银行间流通，回报也较低。

　　中泰信托投资公司盛泰指出，根据国外经验，REITs主要是在资本市场上可流通的资产证券化产品，在证券交易所交易的股权类REITs产品应该更受欢迎。

　　但翁少群坦言，股权型REITs方案仍在研究之中，且涉及到的资产分拆、打包以及法律、税收和登记等方面的一些问题尚待解决，因此，这种模式的REITs推出，还有待时日。

　　业内人士表示，股权型REITs的方案相对较难实现，主要是税收法律制度等方面的原因，且交易成本太高。翁少群指出，美国、新加坡和澳洲等地对REITs均有税收优惠政策，我国股权型REITs要推出，也应有相应的税收减免。REITs的年化收益率一般为5%至8%，没有税收优惠，REITs将因回报达不到预期水平而难以成行。

　　“物业池”有待优化

　　“REITs是一种类似共同基金，但投资标的物为不动产的证券化产品。它借由不动产的证券化，使普通投资人也能参与不动产市场投资，获得市场交易、租金与增值所带来的收益。在美国，REITs标的资产基本上都是优质的商业地产项目，市值高达数千亿美元。” 房地产经理人联盟秘书长杨乐渝介绍。

　　知情人士透露，方案较为成熟的“浦东版”REITs，打包的资产并非大家所预期的商业地产项目，而是以工业地产为主。

　　该方案由张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行规模达35亿至45亿元，发行期限为十年，所涉物业资产包括办公楼、厂房、社区配套等，物业池主要有金桥的碧云国际社区、外高桥标准仓库、张江帝斯曼中国园区以及陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。

　　资料显示，该REITs涉及物业总数达105项，建筑面积合计约139.61万平方米，预计2009年的租金收入约5.5亿元。在这105项物业中，工业地产建筑面积为125.66万平方米，占比高达九成以上，预计2009年工业地产项目产生的租金收入将达4.59亿元，占整体租金83.2%的比例。

　　“目前披露的浦东REITs的方案只是初稿，物业具体的数量和规模可能会有所变化，选择工业项目为主，是出于稳妥的考虑。”央行金融司有关人士表示。

　　翁少群认为，工业地产REITs的收益性较差，因此，未来REITs的物业池将加入成熟商业地产项目。试点结束后，物业选择范围会大幅扩展。她透露，中信证券目前研发的REITs产品，便涵盖了部分一线城市核心地段的商业物业，以提升产品的整体收益水平。

　　不过，翁少群同时指出，今年以来，受金融危机影响，不少商业地产项目出租率下滑，收益波动加剧，进而影响了相应REITs产品的打包和定价。这也使得不少股权型REITs方案拿不出具体的物业资产池和成熟的产品策划。