由于信贷、信托、股市等融资阀门收紧，房地产开发商尤其是中小开发商未来的现金流问题引发了业内担忧。日前，盛世神州房地产投资基金在京成立。这是在私募阳光化后，北京第一家由开发商发起成立的房地产私募基金。在盛世神州成立前不久，国内已经有三四家类似的基金成立。在传统融资渠道四面受挤压的困境下，开发商正试图以私募化融资突出重围，甚至有人称，今年将是房地产业融资的一个基金年。

　　私募融资兴起

　　3月8日，北京第一家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金——盛世神州房地产投资基金成立，开启了北京房企探索私募化融资的道路。加盟该基金的有复地集团董事长范伟、阳光100置业集团总裁易小迪等多位房地产老总。据介绍，该基金首期融资规模为5亿元。

　　无独有偶，金地集团(600383)董事长凌克在近期召开的2009年业绩说明会上也表示，集团将和投资伙伴共同发起人民币基金，主要投资于住宅产业，期望三年人民币基金管理的规模达到80-100亿元。“现在的房企有几种产业扩展方式，其中一种是向房地产金融和投资方面扩展。”凌克表示，房地产的金融化势在必行，未来会有专门从事房地产投资的资产管理公司。金地集团总裁张华纲则透露，金地集团发起私募基金的合作伙伴可能是瑞银等金融机构。

　　而据全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，在盛世神州成立之前，国内已经有三四家类似的基金于近期成立。

　　盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长张民耕表示，北京这种一线城市，以前有4000多家开发商，现在有项目在手的公司可能不到500家。中小开发商都被挤出到二三线城市。私募基金的主要合作对象将是这些二三线的中小开发商。他表示，成立私募基金可以引导社会资金进入房地产市场，让民间资金分享房地产行业成长的红利，从而促进行业存量增长，使民间资金成为中国房地产业的稳定器。

　　张民耕还认为，我国房地产业是单一、全能型的开发模式，从筹集资金投入、建设、分红到最后的风险都由一家开发商承担，风险非常集中。而美国的投资者、开发商、建筑商、营销商的分工非常清晰，专业化程度很高。设立私募基金，有利于开发商集合社会各个渠道的资源，使房地产业发挥自身的金融属性。

　　“今年将是一个基金年。”一位基金界资深人士表示，2007年6月，有限合伙企业法正式颁布，这为发展合伙制企业打下了基础。经过几年的筹备，目前不少开发商都打算在地产私募领域一试身手，尤其是沿海发达城市。

　　突围资金困局

　　房地产业是个资金密集型产业，融资能力对于行业发展具有举足轻重的作用。但是，目前开发商的融资渠道，包括信贷、股市、信托等都受到挤压。已经上市的公司还基本没有资金问题，大品牌的公司影响也不大，最困难的是中小企业。房地产企业私募化融资，可以说是突围现行融资困局的举动。

　　目前，我国开发商的融资渠道十分单一，最主要的是依靠银行信贷，高负债成为开发商的普遍生存现状。当开发商的资产负债率较高时，不仅增加了企业的自身风险，也使银行贷款的风险加大。国家为防止出现大量银行坏账，频频对信贷出招，给开发商带来了融资压力。

　　国家统计局数据显示，2009年，房地产开发企业该年资金来源5.71万亿元，其中，国内贷款1.13万亿元；个人按揭贷款8403亿元。就此估算，直接与信贷相关的资金约1.97万亿元，占房企资金来源的34.5%。今年前两个月，房地产开发企业资金来源1.05万亿元，其中，国内贷款2489亿元；个人按揭贷款1443亿元，信贷资金达到房企资金来源的37.6%。

　　Wind数据显示，剔除ST公司后，38家公布2009年年报的上市房企资产负债率达到68.21%，较2008年同期增长了1.14个百分点。有16家公司的资产负债率超过了70%。

　　由于长期依赖信贷资金，开发商的资金链深受银行信贷政策的影响。在银根收紧的背景下，不少开发商已经感受到了融资压力。根据央行公布的最新数据，2月份人民币新增贷款7001亿元，仅仅是1月份新增贷款1.39万亿元的一半，比去年同期大幅下降了3714亿元。

　　东海证券研究员李志兵指出，今年新增信贷的目标为7.5万亿元，按照均衡信贷投放的比例，一季度的新增贷款应该控制在2.25万亿元左右。目前，前两个月的新增贷款已达2.09万亿元，导致3月份的信贷调控压力增大。

　　在对银根收紧的同时，银监会也开始严格控制包括信托、金融租赁以及财务公司等非银行金融机构的融资项目，并追溯之前的违规贷款。即便是房地产上市公司，由于监管层收紧审批，已有半年多未能实施再融资。

　　“现在明显感觉融资变难了。”北京一家民营房企的负责人告诉中国证券报记者，目前企业的资金头寸比去年紧张了很多。“信贷收紧了，大型企业可能还好些，中小房企的日子普遍不好过。银行贷款很难拿到，原本计划走信托或者财务公司融资也更难操作了。在加快开发的同时，担心后续资金跟不上。”

　　张民耕介绍，从国外的经验看，房企从银行借款的比例很少，主要是通过与各种基金合作。国外的基金品种非常多，大型开发商与基金通常结成长期合作关系。房地产私募基金为我国提供了一种新的模式和渠道。从长远看，私募基金吸收了社会资源，使原本炒盘炒地的资金流入开发领域，解决了社会资金的出路，同时也满足了企业的资金需求。对于银行、信托等机构则创造了一个避险工具，使风险不再过度集中于金融领域。

　　监管亟待完善

　　私募基金虽然在我国已有几年的发展，但是以房地产为投资对象的私募基金并不多见，而由开发商作为发起人的更是刚刚起步。分析人士指出，对于这一尚处探索阶段的新兴事物，相关的法律法规和监管措施还有待完善。

　　张民耕介绍，目前房地产私募基金的资金来源还只是面向高端，例如盛世神州的投资门槛就是500万元，而且在注册基金管理公司时要经过多道审批。首先要通过北京股权投资基金协会，这是民间行业的自律组织；然后通过北京市金融局审查，最后才到工商局。对于基金的风险管理，重点在于加强成本控制、资金运用和项目筛选。“由于基金的管理者都是有经验的地产业内人士，所以有一定的优势。”

　　中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授指出，房地产私募基金作为一种全新的融资方式，满足了开发商和社会的需求，促进了房地产业的发展，但是在实际操作领域还需要进一步规范。应该重点关注私募基金的绩效考核和治理结构，尤其是风险的控制和管理。国家应该建立健全相关政策法律，保护投资者的利益。