政策背景：楼市调控 货币政策最可行

　　今年初以来，房地产市场获得的关注远超往年，政府先后出台了“国十一条”、“二套房首付提高”等多项政策，而调控的政策的影响力也正日渐显现。仅福州房地产交易统计数据显示，从“国11条”发布后，福州楼市在成交量上已开始进入降温。今年二月份福州市房地产交易登记中心的数据显示，当月的成交量同比去年下降幅度在50%以上。而进入三月份以来，福州楼市成交量更是每周递减。观望市场格局愈加明显。

　　这样的情形不单单只在福州出现，在全国各地楼市都是如此。但同时房价却并没有出现下调的情况，大部分专家学者认为主要原因是政策出台未能直指楼市的本质问题。在一系列专家学者中讨论的大部分问题，是物业税否出台？土地拍卖方式能否改革？但受限于多方考虑与流程审批的问题，诸多专家学者讨论最多、最可预见的调控政策就是货币政策。

　　广发华福证券的地产版块分析师认为，“货币政策无论是收缩还是宽松，都不是房地产价格在上涨的主要动力，需求的旺盛与品质提升发展才是核心因素。福州海西大发展的环境下，越来越多的人涌入这个城市。正是这个基本因素客观存在，也保证了福州楼市市场难以深跌、暴跌！但炒股者或者购房者的一种对于加息导致市场下跌的恐惧预期，它更多的表现为心理影响。在有实质影响的政策出台时，股票市场反而并没有出现什么大波动。反而总是在银行遮遮掩掩的货币政策中，以至于有意向的购房者都生活在观望的状态中，毕竟一个小小点数的上提，很有可能是每月数百元的负担增加。”

　　货币对楼市的影响，如果直接从楼市上看，也许并不明显。但从反应最为灵敏的股市上来看，今年初以来，许许多多房地产行业股票进入下降通道，而且每次深跌都是出现在货币政策有所调整或者风传加息的情况下。

　　之所以说货币政策对楼市调控最易行，那是因为楼市对资金的需求最为直接与明显。无论是开发商、建筑商、建材商、购房者，一系列与之相关的行业都在“借钱生钱”。准备金率的提高、利率的上涨都使得“巧妇难为无米之炊”。

　　而土地政策、新税收等政策调控的出台都需要相关部门的审批与发布。相较之货币政策出台，对于央行来说是常规性的调控政策。

　　市场现状：准备金率上调 银行、民间借贷变难

　　到现在为止，福州开发商基本是“不差钱”，福州今年的几场土地拍卖会上，无论是总价还是单价，还都是创出了新的地王。在2009年赚得眉开眼笑的开发商眼里，无论是加息还是准备金上调对自己影响不大。

　　但在下游的建筑商、材料供应商那，最近资金已经变得有点捉襟见肘了。近期福州的各大担保公司、民间借贷公司的负责人与业务员都“开心极了”，“五万以下不借，月息二分，房贷抵押贷款的评估必须我们自己做。这还是老客户才有的优惠，一般的还要至少保证三个月以上的借期。如果是做房地产相关的来借，只要有抵押，我们也都乐意。而且我们最近的抵押品好多都是楼盘、土地、建材等。”

　　种种迹象表明，房地产下游的资金链开始收紧。如果这样的格局再盘整几个月，必然对开发商资金链也产生连锁的反应。到时民间利息必然还会继续上扬。就像2007年股市大涨，2008年楼市低迷时三分、四分的月息都层出不穷。

　　而在各大商业银行中，利率调整对其影响是最为直接。利息上调将对开发商的运营成本、投资客投资成本、购房者购房成本购成显著冲击。

　　在三月，由于手中资金不多了，福州本地的各大商业银行已经减少房贷七折优惠力度，多以让购房者排队或者以八折、八五折的形式放款。毕竟在市场化竞争的环境下，能够多赚钱，银行在减少优惠力度的情况下仍能大量放款何乐而不为。

　　一位熟悉银行房贷审批流程的相关负责人说：“现在银行对购房者实施购房7折优惠政策，或者八折优惠政策基本上是由省行来下文明确的。因此调整或者取消需要一个过程,毕竟七折是监管层所设定的房贷利率的下限，没有强制。在商言商，银行也需要赚取利润，减少让利幅度是必然的。当然从商业利益的角度考虑，银行之间是竞争关系，因此当部分银行可贷资金量充足时,肯定会争夺房贷优质客户。但对于首套居住型房贷的优惠,无论房市过热与否,银行都应该坚持让利于市民。”

　　连锁反应：住房公积金受热捧 私企考虑增加公积金福利

　　相比商业贷款，偿还利息相对较少的公积金贷款开始受购房者欢迎，住房公积金贷款利率按照中国人民银行规定的利率适时进行调整。现行的住房公积金贷款年利率5年期以下的为3.33%，5年期以上的为3.87%。在原先七折的优惠力度下，商业贷款优惠后的实际利率为4.158%，二者相差不大。但随着优惠的取消，以及可以预见的加息情况，公积金贷款开始受到热捧。

　　热捧公积金的不但是购房者。在记者走访的一些开发商那，原本很多楼盘不接受公积金贷款购房，对开发商来说，公积金贷款手续麻烦，资金流转慢。因此对公积金客户的优惠力度以及服务都有所怠慢。但随着商业贷款的收紧，越来越多的客户使用公积金买房，有些开发商已经前瞻性地专门针对公积金用户开民优惠营销活动。

　　公积金优势不但体现在利率优惠上，在今年福州已经盛传福州公积金购房将有望获得补贴。福州将有可能通过参考一些省外的做法，开展利用住房公积金贴息贷款试点。对低收入住房困难家庭申请住房公积金贷款购买保障性住房的，按其年度偿还利息的一定比例进行贴补。尽管在采访中还没有了解到相关方面具体的政策与规定，但参照省外通行的一些做法，贴息一般都有达到30%的幅度。比如30万的公积金贷款一年的利息差不多有11000元，而政府贴息后有三千多元的让利优惠还是很让普通市民心动的。

　　2008年以后，福州各私企的社保、医保福利制度已经较为完善。没有按规定办理社保、医保的企业已经连年检都过不了了。因此私企在福利待遇上与国企、事业单位最大的不同恐怕就是住房福利这一块。

　　福州大通贸易的总经理彭剑就介绍说，“我们公司最近正在申请公积金，现在买房这么难，虽然招人不难，但是留住人才难。如果公司有了公积金，这对留住人才是比较重要的，而且公积金买房享受到的利息优惠归根到底是国家给的福利，我们何乐而不为。”

　　而在福州私企上班的刘小姐也表示说：“在私企上班工资还算不错，但最缺少的就是一个安全感。我们最近也在跟老板说公积金这个事，我们希望公司能够补上这块福利。虽然国家还没有强制企业要办这块，但公司开办公积金账户是一个多方共赢的好事，甚至说在企业经营成本的考虑上有问题的话，我们宁愿原本由企业承担的这部分的钱由我们自己来承担，因此私人不能去办公积金账户，所以还是很希望公司能接受我们这样的提议。”