中国银监会有关负责人于3月26日就房地产信贷问题发表讲话称，已对商业银行房地产信贷风险提出四大防控要求，包括禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。银监会主席刘明康也表示，已经注意到房地产方面的挑战，正在密切检测资产的泡沫。而本来已经重启在即的房地产上市公司权益类再融资计划再次受阻。可以说，整个中国监管层对地产泡沫可能引发的银行系统性风险，处于全面戒备状态。

　　但这种全面堵截的方式，收效甚微。全面限制房地产行业资金流入，势必不能增大市场房地产供应，而与此同时，个人房贷依然是中国银行业所争抢的主要业务，被视为优良资产，因此房地产供需失衡的局面，没有在根本上得到改善。一旦让信贷资金过多流入房地产领域，后面出现地产公司倒闭潮和退房潮，银行出现大面积坏账，银行系统性风险防范则成为难事。

　　日本和美国历史上两次大规模的房地产泡沫教训，亦可成为今日的中国银行业的借鉴。

　　从1986年开始，日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国的地价总额为美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。日本一再放松银根，使利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。1990年，日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。

　　同样20世纪80年代末90年代初，美国也曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构，集中在主营房地产存贷款业务的储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场的重要力量。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势，美国再次出现房地产泡沫。而这次泡沫到2008年开始破裂，最后演变成冲击全球的次贷危机。

　　仔细分析日本、美国的房地产市场崩盘引发的金融危机，会发现其中大有不同。在1980年代的日本、美国地产泡沫中，商业银行的信贷资金给地产泡沫提供了足够的燃料。譬如日本，在1986年之后，银行信贷资金的一半左右流入地产领域，而1990年地产与股票价格的下跌给日本带来的财富损失，就造成了1500万亿日元的损失，这个数字相当于日本全部个人金融资产的总和。

　　在2001年之后的美国地产泡沫中，商业银行的行为相对较为谨慎。有关地产投机的主要载体，都是在次级抵押贷款证券上面。这实际上是商业银行将房地产信贷按揭业务资产证券化后的产物，从某种意义上说，商业银行通过这种方式转嫁了自身的信贷风险，而让全球投资者分摊。在标普3A评级的指引下，连华尔街投行也抵挡不住诱惑，疯狂炒作金融衍生品。最后地产行情崩盘，首当其冲倒闭的就是华尔街投行，其次就是耐不住诱惑最后投身衍生品炒作的商业银行。(□徐斌 作者为安邦咨询公司分析师)