万科A(000002)第三季度营业收入77.4亿元，同比增长46.3%；净利润为4.33亿元，同比增长101.0%。

　　公司三季度利润同比大幅增长的主要原因在于2008年三季度大幅记提了存货跌价准备导致利润基数较低。公司良好的预售款和资金状况决定了持续的增长能力。

　　万科在2008年三季度计提了5.65亿元资产减值准备，相当于2009年三季度税前利润的66.7%，是本期利润同比大幅增长的主要原因。

　　万科A三季度虽然结算面积和收入有所增长，但其中中低价位住宅比例较大，拉低了本期的结算毛利。公司2009年三季度结算面积102.8万平米，结算收入76亿元，分别比去年同期增长70.2%和46.5%，每平米结算单价仅为7393元，明显低于2009年1-9月9046元/平米的销售均价，也低于2008年全年8594元/平米的销售均价，甚至低于2009年2月创下的单月最低销售均价7572元。相应公司三季度毛利率仅为27.5%，为2006年以来最低，不过从公司销售价格的变化趋势我们可以判断，未来几个季度，公司的结算毛利必将重回上升通道。

　　虽然公司毛利率有所降低，但规模的增长、费用率下滑以及不再记提存货跌价准备共同导致了三季度利润同比大幅增长。公司三季度三项费用率合计为11.5%，比2008年三季度低将近1.5个百分点。另一方面，万科在2008年三季度记提了5.65亿元资产减值准备。

　　1-9月份，公司新增项目30个，项目规划建筑面积总计约830.8万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米。

　　如果以2009年1-9月销售均价为参照，地价相当于房价的29.7%，处于合理范围。

　　在行业判断方面，万科认为目前的政策微调在住宅供应不足，房价上涨压力较大地背景下推出，较为及时的防止了市场向过热发展，有利于行业的健康稳定增长。在年底新房供应量将会有较大的增长，有助于四季度房价趋于稳定并实现较为理想的成交量。

　　报告期末公司持有货币276.1亿元，短期借款和一年内到期的长期借款合计83.2亿元，公司仍然保持了相当稳健的财务状况，这也为公司继续补充项目储备提供了有力的支持。公司也认为目前2187万平米的未开工权益面积略少于未来三年的开发量。

　　未来业绩方面，三季度末公司账面预收款为345.7亿元，已售未竣工结算面积为450.2万平米，合同金额为393.7亿元，相当于我们预计的公司2010年结算收入的2/3。

　　我们预计公司2009-2011年EPS为0.50元、0.67元、0.84元，维持“推荐”评级。