原本希望仅用8.3亿元的代价，撬动体量超过120亿元的长安8号项目，并且在中国最具标志意义的北京东长安街上树立中国奥园地产的大旗，但是郭梓文显然失算了。

　　3月31日，12.92亿元债务到期，郭梓文将如何绝地逢生？

　　3月8日再次开盘的长安8号项目，非但没有如其所愿带来滚滚销售回款，巨大的资金黑洞却有可能拖垮奥园地产。

　　长安8号 三易其名

　　这是北京CBD最著名的烂尾楼，和所有烂尾楼一样，它也有一个复杂的产权转让史。

　　“长安8号”最初的案名叫“耀辉国际城”，最早所有者为北京王府世纪发展有限公司(下称王府世纪)。但是因王府世纪无力独自开发，2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉国际城62%的股权，王府世纪持有项目38%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份。

　　2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。根据资料显示，香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有，但王志才回购耀辉国际城，除了要支付4.587亿元的股权转让资金外，还要偿还耀辉国际城向首开股份借款本息共计约11.41亿元的债务，亦即王志才需要向首开支付近16亿元的资金。

　　首开退出后，楼盘案名改成“擎峰”向市场发售。但金融危机的到来，使这座定位绝对高端的豪宅销售惨淡。而将项目回购的王志才也经受着资金的压力，因为最后还款期限为2009年7月31日。如到期不能支付以上款项，首开股份将收回项目股权。

　　2009年7月，奥园地产接手，以3.7亿元代价，收购北京世纪协润地产41.33%股份，获得世纪协润位于北京CBD核心区擎峰楼盘操盘权。随后楼盘案名改为“长安8号”，并于2009年12月25日正式在香港亮相，今年2月6日公开销售。奥园地产董事长郭梓文对长安8号楼盘寄予了厚望，希望长安8号项目在未来3年内，能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。

　　捡漏进京 巨债缠身

　　奥园地产乘虚而入，进入北京房地产，但长安8号却没有按照郭梓文的设想前行。除购得项目41.33%股份外，奥园地产还借给世纪协润4.6亿元短期贷款，助其还债。随后，世纪协润如约向首开支付了4.587亿元的股权转让款。2009年11月4日，首开股份公告称，已通过兴业银行向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元，置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款，由奥园地产与王府世纪负连带担保责任，还款期限为2010年3月31日。

　　截至3月30日下午5点，记者登录北京房地产销售管理网查询得知，长安8号已经完成销售14套共计4832.72平方米，签约金额为27349万元。由于项目尚未封顶加之已被抵押，无法办理按揭，实际回款应该在1亿元左右，这意味着还有大约12亿元巨额债务缺口要在一夜时间内凑齐。

　　12亿巨债还只是火烧眉毛的眼前债。根据调查，长安8号在此之外还欠有多项大小不等的债务。早在奥园地产进入之前，该楼盘就将土地证与在建工程作抵押，向招商银行北京分行贷得一大笔款项，用以支付前期的拆迁补偿和部分施工款。根据熟悉内情人士透露，该笔欠款应不低于10亿元。甚至连为长安8号制作沙盘模型的一位公司老板也向记者抱怨说，他们连沙盘模型的钱也拖着未付。

　　豪华团队 无力回天

　　按照郭梓文的设想，奥园地产掌控长安8号的操盘权后，立即进入销售状态，通过短期的强势营销迅速回款，用回款还债。为此，郭梓文特意从重庆调来奥园系统李敏团队操盘。2009年奥园地产全部销售额约为28亿元，其中李敏带领的重庆团队完成16.5亿元。

　　为了快速回款，郭梓文邀请中国内地实力排名第一的易居中国作为销售代理商，负责长安8号在中国内地的销售工作，并邀请香港老牌的代理机构中原地产负责该楼盘在香港的发售。

　　豪华的营销阵容并没有为郭梓文带来预期中的快速回款。相反，股东、债权人、施工单位、供货商、代理商、操盘团队等各路人马相互掣肘，扯皮不断，项目一再公开宣布开盘日期却无法进入实际销售状态。李敏很快因无法协调错综复杂的股东和债权人关系挂冠而去，换由奥园女将梁秀蕾于2009年岁尾仓促接盘。

　　继续输血？壮士断腕？

　　凑齐12亿元人民币，郭梓文时间不多。与长安8号相关的资产，包括土地使用权、在建工程、项目公司股权、世纪协润公司股权等等，能抵押的也已经全部被抵押一空。早已为现金流吃紧而头痛的中国奥园地产集团，显然很难从其他渠道筹得这笔巨款为长安8号输血。

　　根据知情人初略计算，长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，总计约30亿元。还这些钱的惟一来源，只能是销售回款。

　　知情人士分析说，长安8号想要顺利进入理想销售，除了要得到买家认可外，必须结构封顶并且解除银行质押。否则非但不能办理按揭，连正式的商品房销售合同都无法签署。换句话说，即使长安8号施工能够如期封顶，如果不还招商银行的抵押贷款，无论是奥园地产还是世纪协润公司，都不能算是长安8号的所有者，自然也无权处置楼盘的产权。所谓的销售回款，无非是买家的首付款或者全额付款，开发商或许可以借办理手续为名打时间差先收为快，但是无奈欠账实在太多而且豪宅销售本身周期又长，开发商极易面临前债未还清，后面买家要维权的两难境地。

　　继续输血，还是壮士断腕？郭梓文怎么选都头疼。继续输血？长安8号已是黑洞。壮士断腕？非但已经投入的8.3亿可能打了水漂，还将因连带担保责任再欠兴业银行一大债务。但今天，郭梓文必须作出选择。本报特约作者　卢元强　发自北京