继今年7月份二套房贷政策及业务收紧以来，深圳房地产市场的住宅成交量出现明显持续下滑。8月份，深圳二手住宅成交面积约为85.59万平方米，环比7月份下滑15.25%；根据深圳中原实际成交数据，8月份全市均价水平达到17118元／平方米，较上个月出现1.97%的攀升。自7月初开始，二手住宅的成交量出现“拐点”，成交面积和套数开始回落，而与之形成鲜明对比的是从今年2月份至今仍不断高企的交易均价，不仅在6月份突破了2007年来的峰值，更是在7、8两个月内不断刷新价格纪录，整个市场量价关系日渐背离，成交速度普遍放缓。

　　量价成交背离 观望氛围浓厚

　　从二手房价的成交均价来看，成交结构的变化是价格持续上扬的直接原因。目前豪宅市场已经充当了七八月份房地产交易“传统淡季”的主角，大户型、坐拥稀缺景观或优越地理位置的豪宅备受置业者青睐，成交主力的转移拉升了整体的均价。究其背后的原因，近期房价的上涨离不开宏观经济环境的影响，为了巩固经济复苏的成果和维持市场的稳定，央行已明确表示将继续实施积极的财政政策和“适度宽松”的货币政策；另一方面，房地产作为一种具有投资价值的不动产，其价格下降的弹性要远远小于价格上涨的弹性，尤其对于实力较强的业主而言，宁愿选择有价无市的长期持有也不愿意实现降价销售。

　　从二手住宅市场的成交量来看，已有相当一部分的自住型买家在8月份被过高的房价拦住了入市的脚步，而二套房贷的收紧以及物业税的酝酿，也使得一部分投资型的买家重新审视后市。在价格因素、政策因素以及心理因素的共同作用下，有效需求备受积压，随着二手房量价关系的进一步背离，市场上观望气氛日渐浓厚，后市走势渐入微妙，买卖双方的博弈将影响市场量价关系的发展。

　　高端成交趋旺 普通住宅转淡

　　8月全市成交量呈现普跌局面，各区的成交量环比变化均出现两成左右的减少。其中，龙岗区的成交量领跌全市，为27.25%。由于龙岗区在高端市场缺乏优势，成交量下滑幅度最为明显，受当前市场成交结构变化的影响最大。由于盐田区在6、7月份已经经历了一次明显的量价回落，六区中仅有盐田区的成交量不降反升。从同比变化数据分析，高端市场优势较大的福田区、南山区和盐田区的同比增幅均在270%以上，而关外的宝安区和龙岗区同比增幅最小，这也从另一方面反映出当前市场的转淡只是普通二手住宅市场的转淡。

　　价格上，8月仅有罗湖区和南山区价格环比下降，其余四区的成交价格继续上涨。5月以来，盐田区高总价单元和豪宅单元的交易活跃度持续下降，使得该区在6、7两个月的量价回落尤为明显，然而进入8月，区内的豪宅单元成交又开始活跃。盐田区由于本身市场容量较小，易受个别交易影响而显得波动幅度较大。

　　买卖双方博弈 调整尚看后市

　　从深圳楼市的历史数据来看，无论市场处于旺市还是逆势，8月份都是一年中成交量排名最靠末端的月份，而素有“金九银十”的传统旺季又即将到来，但是在量价日渐背离，后市运行微妙的情况下，显然不能仅凭这些就做出后市成交量必定上涨的判断。目前市场的转淡主要是普通二手住宅的需求受高房价抑制所致。如果这部分市场需求能够在未来“秋交会”和“金九银十”旺季的影响下继续释放，那么后市量价背离的情况将得到有效改观。

　　分析后市成交量的走势，除了需要扣除一部分季节性因素以外，还需要考虑买家与卖家的博弈互动。如果业主为了坚守当前房价而意在长期持有物业，那么在没有一手楼盘填补市场空缺的情况下，会造成一定程度的供不应求现象瓦解买方的观望心态，从而维持后市成交面积；如果业主长期坚守过高的房价，导致买方的需求受到实质性打击从而形成“有价无市”的局面，后市成交进一步萎缩则不可避免。从目前的情况来看，卖方暂时占据上风，但是如果二手住宅的成交量在短期内出现较大的下跌，而卖方又缺乏实力长期坚守的话，成交价格也将被迫接受市场调整，回归理性。

　　全市各区成交数据表

　　区域 面积(万平方米) 成交价格(元／平方米)

　　2009年 同比 环比 2009年 同比 环比

　　8月 变化 变化 8月 变化 变化

　　罗湖 15.65 126.49% -13.49% 14483 37.30% -3.32%

　　福田 24.47 321.71% -12.49% 22541 47.50% 6.93%

　　南山 18.74 271.37% -21.62% 22898 41.18% -1.64%

　　盐田 1.80 282.30% 8.87% 14927 -16.54% 11.72%

　　宝安 14.65 109.30% -3.75% 10969 32.85% 6.43%

　　龙岗 10.27 96.03% -27.25% 9079 40.18% 1.75%

　　全市 85.59 180.88% -15.23% 17118 48.88% 1.97%

　　(数据来源：深圳中原 深港研究中心) (记者 陈波 毕其)