从6000多元/平方米到16000多元/平方米，从8000多元/平方米到15000多元/平方米，今年以来，杭州的房价就一直没有停止过上涨的脚步，而且上涨幅度也是越来越惊人，从50%到100%，这样的楼盘比比皆是。

　　在本次专题中，《风尚地产》分别选取两个涨幅较大的楼盘，以它们的涨价途径为范本，试图揭露出一年以来杭州个别楼盘涨价的轨迹，对于不断上涨的房价，专家们也表示出担忧，更是指出，杭州房价的确存在透支现象。

　　华门·新西湖小镇

　　涨幅：约100%

　　华门·新西湖小镇位于余杭区中泰乡，北临02省道，南至杭昱公路，东至中泰中心小学。占地面积12.6万平方米，总建面积37万平方米，物业形态包括排屋、小高层、高层住宅。于2008年5月底首次开盘，推出60—90平方米小户型共211套，均价5100元∕平方米左右，随后半年的开盘均价一直在5400元∕平方米以下波动。

　　“新西湖小镇距离对于在杭州市区上班的购房人群来说显然有些‘尴尬’。”一位曾经关注过该楼盘并对闲林板块颇为了解的夏小姐如是说。“所以开盘之后的近半年时间，价格一直停滞不前，销售也不温不火的，而引起一波成交热潮的缘由还是因为新西湖小镇与浙大网新协议的‘员工宿舍’事件。”

　　在2008年末，新西湖小镇和浙大网新签订了员工购房优惠政策，新西湖小镇推出100套69—89平方米小户型公寓，承诺网新员工的协议购房价均不高于3500元∕平方米，且仅供网新公司员工购买。而当时对外销售的价格依旧是5500元∕平方米左右。

　　随后的2009年1月，新西湖小镇销售均价依然为3642元∕平方米，3月公开销售均价涨至5200元平方米。虽然价格攀升上5000元/平方米，但是仍旧有9.7折、9.5折，甚至更低的折扣优惠。3月某网组织网友团购，新西湖小镇就曾经给出3580元/平方米的优惠价。

　　7月过后，杭州房地产市场可以用白热化来形容，新西湖小镇的价格也在继续缓慢上涨，从5500元∕平方米到8月的5800元∕平方米，再到11月的6000元∕平方米甚至到年底开盘房源定价6500元∕平方米。

　　新西湖小镇距离首期开盘的这一年半来价格波动就像坐过山车一样，先经历了“跌破发行价”后又成倍增长。

　　涨价理由：

　　“板块大环境和楼盘自身都有所升级”

　　这一年以来，新西湖小镇的涨价幅度和同板块其他楼盘相比的确不低，这有几个因素。首先就是闲林板块的大环境配套提升了，尤其是中泰乡的教育、医疗、商业的逐步跟进，以及新增的直达公交线路K367路，这是直接从新西湖小镇始发的，终点站在古荡公交总站，这条线路大大增加了我们楼盘业主的出行便利度，可以说是重大利好。

　　其次是新西湖工程的逐步推进，目前正在进行保护性开发，随着这个景观的日益成型，该小区作为最近的第一受益楼盘，附加值也就明显提升了。

　　再讲楼盘本身，品质也是有所提升的。一个是产品的户型设计更加趋于合理化，面积控制在中小户型之间，布局设置人性化，这个特性给刚刚毕业或者打算成家的年轻人提供了很好的居住条件；其二，工程形象推进显著，这表现在外立面的逐步成形、实景呈现、绿化景观完成以及我们的中央水景和游泳池开始施工，这些都让来看房的购房者身临其境而且非常心动。这些因素都是年初所不具备的。

　　保利·东湾

　　涨幅：约100%

　　保利·东湾位于下沙东南部钱塘江畔，东临钱塘江以及开发区沿江大道绿化带，南、北分别与金隅、世茂项目相邻。2007年楼面价为3326元/平方米，目前剩余部分5层以下面积190平方米的尾房在售，均价19000-22000元/平方米。

　　回顾保利·东湾的开盘行情：2008年9月底一期开盘，公寓起价6500元/平方方，均价7400元/平方米；排屋均价17200元/平方米。

　　对房产市场深有研究的网友“五行”告诉记者，如果价格合适，这个楼盘是很值得购买和投资的，“沿江大道和湿地资源是一大优势；其次是保利这个开发商的品牌效应；其三是地铁，这毋庸置疑是项目很高的附加值；最后是户型，东湾的户型结构在几个江景楼盘中都算不错的。”不过五行坦言，现在的价格难以接受。

　　保利·东湾开盘一年左右的涨价行为并不是一蹴而就，今年1月所推的是58—190平方米户型，均价7200-7500元/平方米；3月推出11号楼89平方米的两房户型，起价仅5280元/平方米；5月份房交会前后推出了270套能看到江景的3号楼，当时开盘均价涨至7500元/平方米；8月底开盘的大面积江景房均价11000—12000元/平方米左右，销售情况火爆。而就在10月下旬推出的同为江景房的20号楼，销售均价已经为16000元/平方米了。

　　由于目前在售的为直面江景的大面积公寓，加上江景这个附加值，定价自然水涨船高，也有不少购房者表示愿意为这个不可多得的自然景观“买账”，“只要价格高得不离谱。”

　　虽然整个下沙乃至杭州楼市都在涨价，但是以三级跳态势递增的单价，保利东湾显然榜上有名。

　　涨价理由：

　　“物业类型逐步提升带动价格上涨”

　　东湾的涨价主要是因为我们逐步销售的物业类型有所不同。最初销售的小户型公寓由于不靠江或者靠马路等因素，定价在7000元∕平方米左右，一直到14号楼销售的时候，成交价格依然保持在9000元∕平方米。

　　后来销售的一线江景房源比如说21、22号楼，价格就上到了13000—14000元∕平方米的样子，这首先就是一个物业类型有所提升；接下去还有一幢楼王，都是面积大于200平方米的户型，而这幢楼我们预期售价就定在19000—22000元∕平方米。除了这些公寓类型的价格各不相同之外，我们的别墅售价每平方米都在30000元以上了。主要还是因为一个项目之间房源类型各不相同，所以定价也不会一成不变。

　　-专家点评

　　“杭州房价的确存在透支现象”

　　中国指数研究院杭州分院研究副总监曹旭东

　　我认为今年杭州的房价的确存在透支的现象，杭州房价从长期看尚未触顶，还存在继续上涨的空间。就以下沙板块的房价为例，今年下沙板块房价的上涨幅度在杭州房地产板块中是比较大的，之所以如此是由于下沙板块今年的土地供应量和市场需求都相当充足的缘故。而下沙板块的房价是否被透支，我的看法是：下沙楼市明年的需求有一部分已经被透支了。

　　就今年杭州的房价而言，推动其上涨的原因主要有以下几点：第一、今年房价之所以上涨如此之快首先和宏观经济的背景有关，经济危机的影响虽然尚未完全消失，但今年上半年以来，国家经济回暖的迹象越来越明显。这使得居民对房地产市场重新树立了信心。第二、沿海城市城市化进程的加快有利地推动了房地产业的发展。房地产的开发实际上是城市化的一个缩影，政府推动城市化进程自然使房地产开发受益不小。第三、今年杭州的房地产市场供需两旺，房价上涨是市场需求旺盛的反映。

　　“杭州的房价已到阶段性顶端”

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生

　　今年杭州房地产市场的行情好，不排除有些开发商乘势涨价的可能。我认为现在杭州的房价已经到了一个阶段性的顶端，往后几个月再大幅度上升的可能性已经不大了。但房价下降的可能性暂时可以说是没有的。未来几个月房价高位盘整的可能性较大，市场需要一个消化高房价的时间。从这方面说现在杭州的房价是存在透支现象的。

　　有远见的房地产开发商都不会以降低楼盘品质来谋取短期利益的。随着地价的上涨，地产开发的成本也会随之上升，而高房价保证的高收益促使开发商肯对提升楼盘的质量下工夫。至于今年房价如此疯涨的原因，我觉得主要还是房地产市场供不应求造成的。其次就是人们对通货膨胀的预期使得人们投资房地产以规避货币贬值的风险。当然信贷政策的宽松也极大地推动了房价的上涨。

　　-记者评点

　　开发商涨价理由1：产品升级

　　前面开的房源在整个小区里位置不佳，这次开盘的位于小区正中心，可以看到中央花园，所以价格当然涨了。这种涨价说法在目前的楼市是在普通不过了。

　　记者点评：如果依据品质提升的水准来提升价格本也无可厚非，但问题在于，很多楼盘价格上涨的幅度远远超出了楼盘品质提升的幅度，难道同一小区里的建筑品质会短时间内大幅上升？难道户型设计前后差别就如此之大？单价前后相差数千元，让人不得不怀疑其涨价理由。

　　开发商涨价理由2：地段稀缺

　　只要是房子，位于稀缺地段、具有稀缺资源的永远是卖的最贵的，杭州当然也不例外。比如说有江景，位于下沙的保利·东湾，10月份开盘的一线江景房，价格达到了16000元/平方米。再比如学区房，位于古墩路上的耀江·文鼎苑，因为有学军小学的学区，价格就一路飙升。

　　记者点评：买房子这事还真有点奇怪，如果认定开发商一个劲的地涨价是奸商，好像也有点说不过去。毕竟，如果嫌房子太贵，你可以不买。问题是，大家都买涨不买跌，在这种心态下，只能等着开发商痛宰。当然，身为开发商，不能仅仅只为了逐利，占了好地，就得开发点精品，得对得起“物有所值”这四个字。

　　开发商涨价理由3：地价推动

　　但凡是周边土地拍出了高价，开发商必拿此理由说事。2007年，雅戈尔以15712元/平方米的楼面价拿下杭商院地块。而在当时，杭商院地块周边在售楼盘的房价，普遍仅在13000元/平方米左右，此番土地一出，第二天周边枫华府第就每平方米应声上涨数千元。

　　记者点评：没有任何产品升级，没有刚需突然增加，仅仅是因为周围的地块拍出了高价，就坐地涨价，而且幅度都不低。每一块地王的出现，就意味着周边区域一次爆发性的房价上涨，这是谁也否认不了的事实。

　　开发商涨价理由4：城市规划推动上涨

　　地铁开通、新修了公路、有利好规划等等，这些都成了开发商口中惯用的说辞。例如新西湖小镇所称的新西湖概念，中兴·和园的冠山隧道贯通以及保利·东湾的地铁利好。

　　记者点评：市政规划的利好，确实能带动周边项目的升值。但是任何的利好都是有限度的，过分透支利好会出现有价无市的局面。项目能否升值，本身的品质也很重要。

　　开发商涨价理由5：通胀预期

　　通货膨胀，现在不管到哪个楼盘，都能听到销售员说到这几个字。通胀意味着货币贬值，也就是我们俗称的“钱不值钱”。为了保值增值，很多资金都涌入楼市和股市，今年以来，众多房产投资者都怀有同样的通胀预期。

　　记者点评：害怕钱不值钱了，所以将资金放在楼市里，这样的做法可以理解。不过在购房时，购房者还该多想想，大家要都是出于对通胀预期的恐慌才买房，那么随之而来的风险将会有多大。

　　来源： 青年时报 　作者： 金歆 田小园