厦门业界分析称明年岛内住宅均价或突破两万元—

厦门业界分析称明年岛内住宅均价或突破两万元

2009年12月31日 10:52　来源：厦门晚报　

　　如果说2008年中国房地产市场无法以辉煌载入史册，但它毕竟让年轻的中国房地产有了思考的机会。2009年中国房地产市场所经历的从冰点到沸点的变化，让我们真切地感受到市场的力量。

　　2010年，潜伏着的购房者能否等来自己的一隅天地？观望着的投资客仍将争食还是停手？伴随着海西建设的战略机遇，隧道开启乐活翔安，海沧集美同安与岛内无缝连接，未来厦门房地产开发格局，又将呈现怎样新的气象。2010年厦门房地产市场又将有太多机遇与挑战，让我们一同分享2010年预期的四大关键词。

　　立丹行地产研究中心

　　2010关键词1

　　岛内均价将突破20000元

　　2009年岛内房价跳跃式上涨，截至12月27日，岛内房价已经连续2个月超过15000元，2010年有突破20000元的可能。

　　一、岛内土地资源稀缺寸土寸金

　　截止12月底，岛内可售项目库存建筑面积约84万平方米，以海峡国际社区、云顶至尊、君临宝邸、五缘湾1号等高端项目为代表。

　　待推项目建筑面积约429万平方米(陆续在2-3年内推出)，而年市场需求量约168万平方米(近5年市场年均需求情况)，因此岛内供应不足局面仍然长期存在，价值放大的可能性存在。

　　二、取地成本高，高端开发心理预期增强

　　岛内待推项目总建筑面积429万平方米，平均楼面地价8023元/平方米。其中约60万平方米楼面地价超过10000元/平方米，其他地块楼面地价集中在7000-9000元/平方米平均地价与先行房价比已经超过50%。

　　在品牌实力的基础上，开发高端化的趋势将影响开发商的未来开发策略，高端化开发的策略路线导致遍地豪宅。

　　根据目前岛内地块楼面地价测算，按地产投资的平均回报率看，明年岛内房价在地价成本助推下，均价突破20000元/平方米的机会是存在的。

　　三、市场信心稳健，市场供应不足，可能导致恐慌性上涨

　　由于明年可售项目少，通过数理统计预测：房价每月上涨671元/平方米，预计岛内房价在2010年中期将突破20000元/平方米。届时，岛内住宅均价将达到20000元/平方米，单套商品住宅总价在200万元以上，而市中心、环岛路、湖心岛将陆续出现千万顶级豪宅。

　　2010关键词2

　　高房价是市场交易量的最大阻力

　　整体房价上涨趋势短期内不会改变，目前开发资金充足，市场信心积累了较长时间，尽管政策有缩紧的苗头，但整体市场供应不足，房价在地价影响下仍有上涨的趋势。高房价与市场交易量的博弈到底谁能占据上风呢？

　　2010年上半年供应量仍会有很大缺口，房价仍然会保持较大幅度增长态势；房价趋高，刚性需求价格承受能力有限，会发生转移或延迟购房计划，需求将受到抑制。刚需客户依托岛外房地产在下半年能够得到一定程度的缓解；而投资需求及改善需求释放受政策趋紧的影响加大，高房价阻力博弈市场交易量趋势将体现得更加明显。交易量将进入调整阶段。

　　异地客户入厦提速，加快需求增长，而异地客户中的高端客群将成为厦门岛内房地产市场的有效补充；2010年异地客户营销大战也将全面展开，特别是豪宅营销将把客户面全面铺开。

　　2010年，房价能够在消化现有库存量和少量新增供应上得到支撑而继续走高，在岛内体现得尤为明显。房价涨升之下成交量逐步萎缩，而房价本身的上涨趋势也将让市场信心更为坚挺而有较大的助涨因素，开发商高端化开发策略及心理预期在市场信心预期中得到放大。而影响其中的关键因素是政策缩紧的动向。

　　2010关键词3

　　岛外四区主导厦门销售量

　　2009年岛外商品住宅成交比例首次超过岛外，达到55%，岛外商品住宅成交比例从2004年的21%上升到2009年的55%，从2004年岛外房地产交易量60万平方米，到2009年的224万平方米，按正常的市场去化量150-200万平方米来看，岛外库存量约729万平方米，未来供应缓解局面只是时间的问题。

　　未来岛外四区将长期主导市场格局，新的地产格局将加速大厦门的形成。

　　2020年，岛外新城建设将形成240平方公里功能定位明确、设施完善、环境优美的新城区，城市化率提高到85%。形成海沧新城、集美新城、环东海域新城、翔安新城四个分城区。

　　岛外四区在基础交通配套、生活配套、教育及医疗配套的投资建设中将迎来全新的发展机遇，“城市综合体”开发模式也将在岛外城市运营中普遍应用。

　　岛外四区在前瞻性规划前提下，引入综合实力较强的城市运营商，进行统一开发、成片开发也将成为共识。通过政府联动、政策优惠、产业培育、将带动房地产的逐渐成熟、稳健发展。

　　2010关键词4

　　岛内豪宅化岛外多元化

　　一、地价及供应助推岛内高端化

　　尽管目前房价已经不是单纯由地价等成本因素制定，但高地价又不断刺激着周边在售楼盘推高房价，“地价一高，房价立涨”，高地价成为短时间内高房价的重大推手。

　　2009年以疯狂的推地速度，疯狂的楼面地价，以及弥漫在整个市场中的疯狂的拿地氛围。目前岛内累积未批售地块楼面地价8000元/平方米以上的有133万平方米，约占岛内未批售项目总建的40%。未来岛内客户趋向高端化，异地高端客户入厦比例也将不断提高。

　　二、岛外性价比推动客群多元化

　　岛内地价是岛外的2.8倍，岛内房价是岛外的2倍，未来房价差距仍然明显，岛外产品结构多元化，对结婚用房、置业落户、子女教育、健康养老等置业客群都具有充足的选择空间。

　　岛内白领阶层岛外置业趋势明显，随着交通便捷度的提高，生活配套的投资建设，未来岛外的生活氛围将逐渐成熟。集美、翔安、环东海域将是明年岛外的重点区域。因此岛外性价比将推动岛外客群多元化。

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