随着租赁需求增加,低迷多时的广州商业地产正在走向全面复苏。

　　仲量联行昨日发布去年第四季度市场回顾报告,其数据显示,去年第四季度广州商铺、甲级写字楼、工业物业等空置率均在下降,其中广州甲级写字楼去年租金下降11%,吸引租户进驻。值得注意的是,广州整体豪宅房价同比涨了一成,但是租金却在下跌,投资回报率出现下滑。

　　去年广州甲级写字楼租金下降11%

　　2009年广州全年甲级写字楼新增供应量高达132120平方米,空置率从2008年末的21.3%下降至2009年末的16.3%。虽然目前空置率有所下降,但供过于求的现象逐渐浮现,业主开始改变策略,提高进驻率和保留租户是首要任务。

　　为应付2010年逾60万平方米的新增供应量,业主比以往更大幅度地提前提供优惠的租赁条件来吸引租户进驻,特别是新落成的大厦。因此,2009年第四季度实质租金向下微调2.1%。但是2009年下半年租金整体仍保持平稳,微升0.8%。2009年全年甲级写字楼租金下降11%。

　　仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示,“市场对于供过于求的忧虑上升,有利租户租金谈判。随着新增的楼盘落成,写字楼质量继续得到提升,预计个别新落成的优质写字楼表现将优于市场整体水平。”

　　“广州商业地产在2009年经历了疲弱、改善、反弹、复苏的阶段,反映了市场随着国内经济的稳定增长已经从衰退中渐渐走出来。”仲量联行广州董事总经理吴仲豪说,虽然政策方向偏向从紧,近期大宗土地成交仍不断增多,国内投资者仍将支撑投资市场。

　　消费市场回暖物流园空置率下降

　　仲量联行分析,零售消费市场的持续回升以及目前较低的租金水平引发物流园租务需求在第四季度复苏。新落成物业的成交大幅上升,如落成不久的普洛斯云埔物流园三期在第四季度成交上升,并带动全市优质物流园物业空置率下降至16.1%。虽然需求上升,但来自供应方面的竞争仍然激烈,物流园平均租金第四季度环比下跌1.1%,全年下降3%。部分项目推迟至2010年竣工,预计2010年供应量将达21万平方米。

　　在商铺市场方面,仲量联行指出,随着进入2010广州亚运年,零售商将会加快扩张的步伐,选择在亚运前开出新店。经济的快速增长,消费品零售总额稳定上升以及租赁成交量的上升将会支持租金的稳步上升。近期准备落成的商场,特别是位于天河区域的商场将继续吸引众多商家入驻。

　　仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松预计,今年整体零售市道向好,新落成的商场会带动租户升级需求,预期租金将保持大致平稳。

　　珠江新城豪宅房价涨两成租金却下跌

　　仲量联行提供的数据显示,2009年全年广州豪宅销售套数约5000套,全年新推套数约6000套。2009年第四季度,投资者预期需求上升以及新推售的豪宅数量减少,使第四季度售价升幅加快,2009年年末豪宅售价环比上升6.1%,全年平均售价录得同比上升9.2%。

　　珠江新城集中了全城高档楼盘,投资需求旺盛,2009年楼价升幅为全市之首,2009年同比上升20%。

　　然而,豪宅租赁需求未见起色,租金2009年第四季度下降0.5%,全年跌幅高达3.7%,导致投资回报率不断下滑,2009年全年下降0.3个百分点至3.3%。

　　仲量联行预计,今年政府会陆续出台政策防止楼市过热。随着政策的收紧,发展商和买家双方都将重回观望状态,这将影响市场成交量和抑制楼价上升。2010年天河区楼盘竣工量较少,荔湾区和越秀区部分黄金地段将提供更多选择给买家。随着2009年和2010年新推售的单位增多,2012年的供应量将创新高。

　　南方日报记者郑佳欣