刚刚过去的2009年12月，郑州商品房成交量和二手房成交量同时出现井喷，双双刷新郑州楼市历史最高纪录。其中商品住宅成交16886套，比上月增长90.63%；价格却有所下降，每平方米均价为4545元，比上月下降了305元。据统计，2009年全年商品房销售面积超过1000万平方米大关。

　　为何去年年底楼市突然出现井喷？今年的供求关系会否发生变化？开发商和购房者该如何应对？昨天，郑州同致行地产顾问机构发布了分析报告。

　　●保障性住房大量上市推高成交量

　　郑州市房管局的统计结果显示，去年12月，郑州市区商品房销售17753套，较上月上涨 81.4%，较去年同期上涨120.5%。商品房销售面积165.29万平方米，同比上涨110.1%。从成交均价来看，商品房成交均价出现回落，每平方米跌到5000元以下，住宅均价为每平方米4545元，比上月下降了305元。

　　郑州同致行地产顾问有限公司研究中心认为，去年12月郑州商品房成交量再次出现井喷现象，主要有以下两个方面的原因。

　　一方面，由于临近年关，一些房地产政策进入倒计时阶段，为了赶上房地产优惠政策的末班车和良好的市场氛围，大多数楼盘加快预售速度和推盘节奏，开盘楼盘数量增多。

　　调查表明，虽然12月份郑州楼市成交量刷新纪录，但并不是所有楼盘成交良好，而是主要集中在一些大盘。

　　据郑州同致行地产顾问有限公司统计，商品房成交前20名楼盘共成交9981套商品房，占郑州在售155个楼盘成交量的56%。

　　其中，排在前十名的楼盘有中原新城、美景鸿城、高速奥兰花园、锦艺国际华都等，这些楼盘销售都在500套以上。12月商品房销售套数低于30套的楼盘有74个，商品房销售套数在30~50套的楼盘有21个，商品房销售套数在50~100套的楼盘有25个，商品房销售套数超过100套的楼盘有35个。

　　另一方面，保障性住房集中上市，不仅推高了成交量，还拉低了成交均价。2009年12月份前后，郑州市推出6203套经济适用房，面向低收入群体公开销售，并在当月进行了经济适用房的选房，包括裕华美欣、园田花园、红河瀛园、永恒·尚东、联合花园、联合雅园、泰和苑、紫东河、凯田花园、通和盛世等十个经济适用房小区。

　　根据同致行统计，选房较多的经济适用房楼盘有园田花园、启福中原等。其中园田花园成交1801套。大量保障性住房上市成交签约，使得12月份商品房成交量突然井喷，达到了17753套。

　　同时，保障性住房集中销售也拉低了12月份郑州市商品房成交均价，由11月份的5375元/平方米下降为12月的4936元/平方米，降幅达到了439元/平方米。

　　同致行认为，保障性住房的充足供应可以有效抑制商品房价格的过快上涨，平抑购房者对于商品房价格的预期。

　　●调控政策转向推动二手房成交井喷

　　郑州市房管局统计结果显示，去年12月份，郑州市区二手房共成交4899套，较上月上涨了68.23%，同比上涨232.6%；成交面积45.39万平方米，较上月上涨了67.1%，同比增长245.6%；二手房成交均价为 3656元 /平方米，较上月上涨了4.82%。

　　郑州同致行地产顾问有限公司认为，二手房成交量出现井喷和成交均价上涨是阶段性的特殊现象，主要是由于房地产调控政策造成。

　　2009年底，房地产调控政策开始转向，并逐渐收紧。

　　2009年12月9日，国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。

　　12月23日，财政部和国家税务总局出台了关于调整个人住房转让营业税政策的细则。由于住房转让营业税征免时限的恢复，导致大量的二手房集中上市，很多购房者也纷纷把购买二手房时间提前，导致二手房市场出现规避政策的阶段性井喷。

　　●供求关系紧张局面仍未彻底结束

　　在2009年春节过后的3月份，郑州楼市出现了两轮冲高局面。

　　3~5月份，连续三个月商品房销售面积冲破90万平方米大关，6~9月份四个月商品房销售面积冲破100万平方米大关。

　　9月过后，郑州商品房成交量开始呈现下滑趋势，从9月的108万平方米到10月份的95.89万平方米，再到11月份的91.86万平方米。但最后一个月份，再次出现井喷，并创下郑州楼市历史纪录的165万多平方米。

　　2009年全年，郑州商品房成交面积共计1161.2万平方米，商品房销售金额达到570.2亿元，成交套数、成交面积、成交金额远远超过2008年。

　　去年七八月份，郑州商品房预售面积仅有10万平方米左右，预售楼盘项目仅有六七个而已，商品房预售面积过少给市场造成了一种恐慌的气氛。

　　从9月份后，郑州商品房供给开始恢复正常水平，9~12月份四个月，郑州商品房预售面积达到了460.5万平方米，超过了前八个月商品房预售面积总和。

　　由于12月份郑州商品房成交再次出现井喷现象，使得郑州商品房市场供不应求的局面仍然没有彻底改观。但随着国家相关房地产调控政策的出台，一些房地产需求将会得到抑制。

　　同时，2009年销售火爆，开发企业资金充足，未来房地产投资将出现增长，商品房供给会进入一个快速阶段。未来保障性住房也将不断加大建设和投入，因此未来市场供求关系可能会发生转变，给房地产企业带来销售压力。

　　鉴于上述原因，2010年上半年，在政策调整和供求关系变化的双重作用下，郑州商品房价格快速上涨的可能性不大，将会保持较为平稳的发展。

　　●市场变化导致开发商心态复杂

　　政府相关部门也没有预料到2009年国内房地产市场能够如此快速复苏。从1月的楼市低迷到5月的地产全面复苏，再到9月后的房价快速上涨，市场的变化也导致了房地产调控政策的变化。

　　郑州同致行地产顾问有限公司认为，2009年房地产政策经历了三个阶段：刺激期、观望期、调整期。

　　1月各地楼市普遍低迷，各地政府出台一系列刺激房地产需求政策，包括银行利率、契税、公积金等多种措施。进入5月后，各地房地产市场呈现全面复苏现象，政策进入观望期。而在9月之后，房地产市场出现过热，相关部门开始密切关注房地产市场。9月国务院出台了《关于集约用地的通知》，拉开了政策调整的序幕。而后出台了营业税由两年调整为五年，营业税按差额征收5.5%。

　　郑州同致行认为，虽然国家对商品房价格上涨已经高度关注，并且出台了一些措施应对，但是仍然鼓励普通商品房消费，对于普通商品房的优惠措施将会持续下去。

　　2009年开发企业的心态也经历了三个阶段：迷茫期、释放期、乐观期。

　　1月的楼市低迷使得大部分开发商对于2009年房地产市场充满了迷茫，导致很多楼盘出现了大幅度优惠促销、打折、送家电装修等活动。而5月后的房地产市场全面复苏后，开发企业心态从迷茫进入释放期，很多楼盘开始取消各种优惠措施，进入正常的价格销售。

　　进入9月以后，由于市场销售火爆，很多开发企业对于未来市场表现出乐观心态，一些楼盘出现短时间内开始涨价，导致了商品房价格快速上涨。

　　这种乐观心态中一部分来自于消费者旺盛的购买力和投资风潮，一部分来自于房地产市场供应不足的现状。但是根据郑州房地产市场来看，郑州第四季度房地产预售面积已经进入正常水平，未来房地产市场供应不足现象不存在。随着年底国家相关政策的出台，未来房地产市场仍然充满不确定性。

　　因此，开发企业这种乐观心态很难较长时间维持。开发企业应当及时正确把握市场和政策形势变化，灵活调整应对，而作为购房者也不必盲目跟风，应当准确理解政策意图，把握政策内容，结合自身实际情况理性购房。 (东方今报)