●去年3~9月楼市虽回暖 但由于年初楼价较低 全年均价涨幅不大

　　●去年城区楼价同比上涨约18% 但镇区楼价维持低位 拉低全市均价

　　去年东莞楼市让购房者感觉坐了一回“过山车”：年初处于低位，3月~9月却出现少见的“七连阳”。由于去年初价格较低，虽然后来楼市回暖，全年平均楼价与前年相比仅上涨了6.8%。业内人士分析，东莞楼市受宏观经济影响，前年以来购买力下降，加上缺乏外地投资客，连续几年价格平稳，差别仅300~500元/平方米。 文/记者蒋幸端、张玉云

　　购房经历

　　去年年初楼价4000多元/m2

　　同一地段现价6500元/m2

　　去年楼市好转，城区均价也由原来的每平方米四五千元快速上涨至每平方米7000元。

　　家住南城鸿福路的林先生告诉记者，2009年年初，他在该路段塞纳城市嘉园购买了一套房子，价格仅4000多元/平方米，而目前在该楼盘旁边差不多户型的天诚国际，价格已经上升至6500元/平方米左右。

　　但是合富辉煌东莞市场研究部数据却显示，近三年东莞房价平稳小幅上涨，每年增幅约200~400元/平方米，约4%~7%，去年同比前年小幅上涨仅6.8%。业内人士认为， 去年虽然价格上涨，但是因年初价格处于低位，因此全年均价相对于2007年、2008年并不高。

　　东莞中原地产市场研究部表示，去年初东莞普通住宅均价约为5000元/平方米，至年末普通住宅均价约为5800元/平方米，上升幅度理论上有16%，剔除非理性下跌的空间，真正涨幅在10%以内，属正常的增长水平。

　　为什么同比只涨了6.8%：

　　镇区涨得慢拉低均价

　　合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺介绍，东莞城区部分楼盘价格上涨较快，2009年城区的价格同比2008年大约上涨了18%左右。李兴旺认为，主要原因是城区供应量小，东城、莞城在2009年供应量大幅减少，仅南城有较多货量供应，供不应求，支撑了东莞城区楼价上涨。

　　虽然城区的价格在上涨，但是镇区维持低位的楼价却拉低了整个市场的均价。“东莞32个镇区当中，真正上涨的只有17个镇区，大部分镇区没有上涨，甚至有部分是小幅下滑。”

　　在东莞大部分镇区，价格仍然保持在3000~4000元/平方米左右，业内人士介绍，城区由于供应量小，成交比重小，而镇区供应量大，成交比重增加，拉低了全市均价。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，城区住宅成交比重基本维持在30%~50%之间，镇区则基本维持在50%~70%之间，整体来看，东莞城区、镇区销售格局呈“四六分”。

　　李兴旺表示，东莞大部分镇区的楼市价格仍然维持在3000~4000元/平方米的低位，与2008年相差不大。“东莞部分镇区受经济影响比较大，购买能力减弱，使得整体楼价保持在低位。”

　　缺投资客 楼价上涨慢

　　此外，从消费人群方面看，东莞长期以本土需求为主，缺乏广州、深圳的外来投资者，也使得东莞楼价上升不快。

　　李兴旺称，东莞目前处于转型期，经济形势还不是很明朗，而且东莞的人口结构是哑铃型，中低消费水平人口比较多，购买力不强。“东莞这部分人群比较稳定，只有平稳上涨，不会出现大幅度的上涨。”

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，近两三年来，东莞楼价年度波动不大，三年来价格基本持平。“每年的月度波动差不多。”车德锐认为，东莞楼价平稳的原因有几点：一是东莞受经济冲击大，购买力下降；二是东莞镇区分散，区域消费明显，价格水平不均衡；三是外来投资客不来东莞，不像广州、深圳有大量投资客进入市场。

　　二手流转慢影响一手市场

　　金信联行市场部营销总监林清平则表示，东莞二手流转缓慢，二手市场不发达，影响了一手市场的活跃，楼价也不会像广州、深圳等一线城市大幅度上升。

　　林清平认为，投资客不进来，东莞楼价不会上升太快，目前东莞二手房转手起码要8~10个月时间，流转时间太长，对于投资者来说风险太大，因此东莞的投资积极性不高。

　　此外，林清平指出，东莞的投资很多是半自住半投资的风格，长期持有，投资风格与一线城市不同，也使得楼价增长缓慢。

　　预测：

　　今年楼价以平稳为主

　　李兴旺认为，今年东莞楼价还是平稳上升为主，从目前的供求状况来看，东莞楼市的供应量还是处于一种瓶颈状况，很多楼盘至下半年才推出新品，上半年的供应量很少，使楼价维持在平稳上升态势。

　　新中银花园销售经理陈洁华也表示，虽然2009年年底、2010年年初政策再次出现调整，调控收紧明显，但预计对楼市的影响不会太大，一些调控力度很大的政策应该不会出台，今年上半年东莞的房地产还是相对平稳的。另外，陈洁华表示，今年东莞经济回暖复苏势头比去年要乐观，同时城建投资加快步伐，这都将提振居民的消费和投资信心，市场消化政策调控后，随着经济的明显复苏，部分楼盘房价还有可能会持续升势，但整体房价趋稳。