1月，杭州二手房市场的热度冷却，1月1日~25日，日均成交不到40套，而去年的12月份几乎每天都可以超过100套。

　　二手楼市为何由火热进入冰冷？现在到底是哪股购买力已经退出或正在退出市场？

　　二手房楼市少数房东主动调价

　　中原地产文苑分行经纪人高杨告诉记者，“现在主动调价的客户多了。有一套金都新城125平方米的精装修房，房东主动下调了10万元，由原来的250万元降到240万元，上个月该小区一套面积还少两个平方米的房源成交价达到了270万元呢。”时隔半月，价格相差如此之大，表明房东有些急了。

　　尽管如此，面对政策变化，大多数房东还是按兵不动，打算观望到春节再作打算。前段时间，裕兴房产针对旗下26家直营门店作了回访。仅有一成左右的房东要下调挂价，大多数房东表示要观望一段时间再说。“很多房东虽然心理上有些着急，但主动调价的不多，多数人还想看看市场走向再做决定。”一位经纪人表示。

　　套内面积改建筑面积，改善型购房者开始观望

　　杭州优惠政策“新18条”中，一个大家意想不到的变化是各种税费都按照建筑面积来计，而不是像去年优惠期间按照套内面积来计算。这意味着，在各档面积的二手房中，原本套内面积在140平方米以内的二手房将从“普通住宅”的行列中被剔除出去，成为税费成本增加最大的一类房源。

　　“正因为这类房源受影响最大，所以相应的改善型购房者这段时间出现明显观望的现象。”中原地产品牌管理总监荆海燕分析说。

　　记者算了一笔账：以一套建筑面积为155平方米，套内面积小于140平方米的彩虹城二手房为例，其假如3年前买入价为150万元，现以250万元的价格卖出，总的税费相比之前足足增加了218000元。

　　据悉，二手房的成交一直以首次置业者为主，140平方米以上的改善型户型只占了30%左右。而从本周杭州二手楼市的成交记录看，140平方米以上的改善型房源急剧缩减，不到10%。

　　一手楼市，投资客开始明显撤退

　　自去年10月之后，一拨非专业的投资客集聚一手楼市。随着市场变化，现在首先闻风而退的便是这拨投资客。

　　江南文苑前段时间推出一批房源，据开发商介绍，预约客户中，投资客明显出现撤退现象。“契税优惠取消，营业税免征年限由2年恢复到5年，这些都增加了一些短线投资客的交易成本。”开发商说。

　　从一月新开楼盘看，政策改变之下，楼市成交已呈现明显的冷热分化。像德信早城、保利东湾的销售情况都不错，销售和预定率都达到了90%左右，但亿城雅苑等楼盘销售状况一般。