入2010年以来，火爆了一年的二手房市场开始降温。市区各大小中介门店提供的数据显示，2月份榕城市区二手房成交量仅达1164套，自2009年3月以来首次跌破2000套，同比下降23%，环比减少14.22%(详见图一)。继1月份成交量环比大幅下挫75%之后，2月份再次出现下滑。这种连续两个月出现下滑的趋势，自2008年9月以来尚属首次。在一片不看好的心理预期下，榕城二手房市场是否重回2008年?

　　【成交状况】

　　月成交量创16个月以来新低

　　榕城2月份二手住房市场表现出以下总体特征：月成交出现地量水平。全月仅成交970套，同比减少28%，环比下降6.7%，月成交量尚不及2008年的月均成交量。

　　市场份额小幅回升。二手住房市场份额比1月份的76.64%小幅回升到83.33%，但仍低于2009年任一个月。

　　未满5年的房源市场换手率低。

　　在市场成交构成中，持有时间未满5年的二手住房仅达8.2%，营业税政策减免期限由2年恢复到5年后，直接抑制了持有未满5年的房源进入市场。

　　套均面积达98.33平方米，是近两年来的次高月份。套均面积比1月下降13.86平方米，但高于2008年和2009年各月。市场成交量下降而套均面积大幅上升，表明刚性需求被抑制而投资(机)需求得到凸显。

　　按揭付款方式的比例不及1/4。

　　按揭付款比例仅达24.12%，比1月下降1.65个百分点，是2009年1月份以来的新低。按揭付款方式占比大幅回落，显然受近期国家房贷政策调整影响巨大。

　　【交易特征】

　　大户型房源成交活跃

　　从2月份二手住房成交的具体情况看，刚性需求和投资(机)性需求的成交构成有所上升，反映到市场表象上，一方面是刚性需求对应的90平方米以下房源和市中心区房源成交量明显放大，另一方面是别墅、高层住宅等大户型房源成交仍较活跃。

　　日均成交套数环比小幅上升3.2%。日均成交量仅达35套，环比增长3.2%。进入2010年后，二手住房日均成交套数大幅下降，显然与2009年底成交量的透支释放直接相关。

　　首次购房需求和投资(机)需求主导市场。从已实现的需求构成看(图二)，首次购房需求、改善型购房需求和投资(机)性住房需求分别占市场成交的62.19%、28.25%和9.56%。其中，首次购房需求比1月份提高2.63个百分点，投资(机)需求占比也重返9%之上，并且创近12个月以来的新高。

　　中青年群体是支撑市场的最大力量。从购房人群年龄分布(图三)看，市场格局基本不变，年龄在21至30岁间的仍然是购房的最主要人群，占比达33.82%；其次为31至40岁间人群，占比达33.19%，也是购房的主力构成；再次，年龄在41至50岁的人群，占比为20.06%，是近几个月以来首次达到二成以上，也是购房的重要组成部分之一；占比较小的分布在51至60岁和小于20岁的人群，以及60岁以上的中老年群体，分别占到比重的8.23%、2.74%和1.96%，这部分人群的购买能力相对较小。

　　别墅成交仍较活跃。2月共成交别墅19座(套)，与2009年月成交量18.6座持平，别墅市场显然没有受到太大影响。显然，与单元住宅，特别是普通住宅相比，别墅受本次税费政策调整的影响最小，基本没有变化。这是别墅市场保持活跃的重要因素。

　　高层住房市场份额相对稳定。与多层框架住宅的市场份额波动较大相比，高层住房的市场份额一直相对稳定，近半年来基本稳定在35%～38%之间，说明高层住宅已成为二手房市场的重要房源和选择对象。

　　小户型市场份额超过1/5。建筑面积在60平方米以下的户型的市场份额达到20.12%，是2009年1月份以来的次高值；建筑面积大于144平方米的户型的市场份额虽比1月回落3.08个百分点，但仍达到13.71%，连续第五个月突破10%。

　　【户型分析】

　　中小户型最受青睐

　　90平方米以下房源市场份额过半。2月份90平方米以下房源的市场份额达到52.07%，比1月上升5.95个百分点。其中45～90平方米的房源市场份额为43.79%，上升4.62个百分点；90平方米以上的房源市场份额下降到47.93%，其中120平方米以上较大面积和大面积房源市场份额为27.32%，比1月下降5.44个百分点。

　　各行政区套均户型面积差异大。2月份市区套均面积为98.33平方米，马尾区和仓山区的套均建筑面积分别达到131.29平方米和117.84平方米，超过市区套均面积，另外3个行政区的套均面积均低于平均水平，排序依次是晋安区(96.75平方米)、鼓楼区(89.81平方米)、台江区(81.45平方米)。

　　【小结】

　　今年初，国家延续了2009年年末的调控思路，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调高银行存款准备金率等政策。这一系列紧缩政策，使得榕城二手房市场成交量连续两个月下滑。2月份榕城二手房市场成交量下跌的主要原因，一是受春节长假以及长假期间阴冷的天气状况的影响，市场双方的注意力更多地放在非地产领域，形成市场的传统淡季；二是国家逐渐收紧相关政策，在增加了投资(机)性购房成本的同时，使刚性需求的潜在购房人对后市价格回落抱有期望，而开发商和二手业主对房价的走势依然乐观，因此，市场双方在2月份中形成僵持，市场双方都在等待趋势的明朗化。有鉴于此，今年3、4月份的成交量，将决定今年二手房市场的大趋势。

　　从目前的情况来看，一季度市场的希望已全部寄托在3月份。由于利空政策已逐渐被市场消化，加上商品房市场供应的结构性短缺格局短期不易改变，以及对通胀的预期等原因，有些需求在3月份已经开始入市。在这些需求的推动下，榕城二手房市场在3月份有可能迎来“小阳春”。(《房产周刊》编辑部)