两个“场景”：

　　一，4月10日，位于下沙金沙湖板块的德信早城开盘，所推200多套房源，引发5000人的购房长队，并在现场引发一些“意外”。该事件经过媒体报道，早城的“知名度”迅速遍及全国，甚至境外。

　　二，4月16日，同样是下沙金沙湖板块的楼盘，甚至就是德信·早城的近邻，柠檬郡开盘，非常“低调”，当天零成交、零预定。该盘当天所推121套房源，至今只卖了3套房子。

　　以上的两个“场景”，极具典型意义，他们都代表着各自所处时段的市场风向。只是，他们的反差太大了，而其中的间隔时间，又太短了，短到中间只有5天的时间。

　　扭转“乾坤”的那只巨手是：4月14日通过、4月15日正式发布的国务院常务会议《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010年10号文件)，以及此后连续出台的政策组合拳，也就是我们所说的“楼市新政”。

　　在史上最疯狂的市场端口，史上最严厉的宏观调控出台，效应立马显现。

　　新政前：日光盘、秒杀盘的疯狂行情

　　以下的表格，是新政前一周，部分新开楼盘的销售情况。选定的是4月10日密集开出的5个楼盘，最受“瞩目”的德信·早城就在当天开盘。当时，市场一片沸腾，甚至癫狂，很少人意识到可能的调控，更没有想到会那么快，那么严厉。

　　我们看到，当时的5个楼盘，开发商给出的预定数据，除了翡翠城成绩略差，“仅”预定九成外，其余4个楼盘，差不多预定都是百分百。

　　当然，开发商给出的数据与最终的交易数据“反差很大”。尽管可能有一些水分，但是，我们也不能就此全然否认开发商在当时给出的预定数据的“真实性”。原因有二：一，预定的数据上传具有一定的滞后性；二，这些楼盘开盘不久即遭调控，首付、利率以及限贷政策，严重打击了投资、投机购房者的信心和购买能力，而当时的购房者绝大部分恰恰是投资、投机性的，因此，大量主动和被动的退定，都属正常。

　　从销售情况来看，德信早城和保利东湾的实际销售率都接近9成。其中，早城的可售房源剩下38套，但只有8套属于住宅，也就是说，早城的住宅销售率应该在9.5成以上。另外三个楼盘，翡翠城的销售率超过了一半，西溪晴雪和篁外要差些。

　　事实上，在3月中旬的4月中旬的近一个月时间里，日光盘甚至秒杀盘，在杭州已经不是新闻。要是哪个楼盘开盘当天没有卖完，都不好意思说。

　　新政后：零成交、个位成交频现江湖

　　楼市在新政之后，由过热跌入冰点，瞬间陷入观望之中。

　　新政之后，从统计的13个楼盘(14次开盘，新帝朗郡两次)来看，销售情况让人非常难以乐观。

　　14次开盘中，有4个楼盘的成交、预定数据为零或接近零(2%以下)，有4个楼盘的销售率(含预定)在10%以下。只有5个楼盘的销售率在3成(含)以上，分别是东方郡、元都新苑、远洋公馆、西溪里和观筑·艺墅。其中，4月19日开盘的圣奥领寓和4月26日开盘的新帝朗郡，销售量至今未零。贺田尚城4月18日开盘，有长达半个月的时间，预定和成交维持在零套。

　　比较典型的是云溪印象，这个转塘到目前为止，惟一的酒店式精装修公寓，在新政之前，是市场成交明星。但是，5月3日开盘之后，只卖了2套房子。

　　据住在杭州网的统计，新政后的4月16日至5月9日，主城区共预定了1053套房源，日均预定44套。按理说，这也是不错的数字了。不过，这1053套预定中，有574套，也就是超过一半的预定，是由远洋公馆单个楼盘预定的。另外，保利东湾和宜家时代，预定的房源，都是新政前的开盘。

　　此外，新政后4月16日至5月9日，主城区共成交了2307套房源，日均近百套，似乎也非常不错。不过，排名前十的成交楼盘中，除了远洋公馆和东方郡，其它的八个楼盘，其成交的房源，也主要是新政前的开盘。

　　这波楼市调控有多严？

　　历史往往具有惊人的相似性。

　　这波楼市调整的背景，与08年9月万科降价的背景，具有极大的相似性。

　　第一，调整之前，都经历了一段较长时间的市场过热甚至疯狂。07年杭州楼市的疯狂，甚至不下于2009年，都是倒逼中央政府进行调控。

　　第二，08年万科降价之前，杭州楼市经历了一个较长时间的“缩量”。而目前，杭州也已经进入了缩量状态。

　　所不同的是，这波宏观调控，其严厉程度，要远远高于2007年年底的那一次。本次调控对外地人购房的限制，在当时是没有的；在07年底的那次宏观调控，对二套房的首付要求，是最低四成，而现在是五成。在当时，对第三套甚至多套房的限制，也远远没有现在严格。

　　而且，这波楼市调控，到目前为止，还只是在“途中”，除了大部分地方政府还有没出台调控细则，此外，中央政府还有不少杀手锏没有祭出，比如，炒得沸沸扬扬的物业税、住房保有税等。 作者： 李永生