近期楼市降价、打折声此起彼伏，到底是真降还是噱头？在今日国务院楼市调控新政出台“满月”之际，楼市走向也逐渐明朗。从近期本市商品住宅成交数据来看，不仅成交量明显下降，成交价格明显回落，每平方米的下跌幅度也达到了近千元。昨日记者采访了专家、开发商及中介三方，请他们从自身角度感受楼市变化。

　　房价

　　关键词

　　新政出台后降价没有？

　　开发商：好房子基本没降

　　“天津新房的价格确实下降了。”天津中新滨城房地产开发有限公司副总经理傅晓冬表示，房价的下降和房屋供应类型有关。“这段时间比较活跃的、上市量大的主要是环城四区的房子，还有一些限价商品房，这些房子价格相对低。因此，统计数据显示，房价比调控前是下降的。但目前和平区、南开区等黄金地段的项目，除了部分开发商推出了优惠促销，没有大批量的打折和降价。”

　　专家：市内六区仅降3.4%

　　天津市房地产业协会研究委员会主任委员、天津市房地产研究会副秘书长刘玉录则表示，从4月19日至5月3日，根据房管局公布的数据测算，新房价格环比累计下降了6%，其中，市内六区的新房环比累计下降了3.4%。

　　“新房有一些促销行为，二手房挂牌价也有松动，应该说看到了一些积极的效果。与以往相比，此次政府调控的决心更大。”天津理工大学管理学院教授潘永明表示。

　　中介：非理性涨价停涨？

　　我爱我家企划总监陈萌认为：“直观感觉房价是降了，但事实上更准确地说是停涨。部分区域业主挂牌价下调10万-20万元的情况都是有的，但这些区域此前属于非理性涨价，现在的回落只是使价格回到今年春节后的水平。”

　　陈萌表示，二手房市场价格区域差别明显，高端板块业主挂牌价普遍出现微调，降幅较大的都是此前就严重脱离市场价的地区，比如老城厢、南市、梅江板块以及环城四区中的西青和津南。

　　心态

　　关键词

　　观望情绪何时会消散？

　　开发商：预计年底会变化

　　傅晓冬表示，买房人的心态是“追涨不追落”，现在刚开始有大开发商说要降价的苗头，如果其他开发商、在房地产市场占权重较大的开发企业，在一段时间内保持稳定的销量、开发进度等，那么一段时间后，观望情绪不会持续太长。“预计到今年年底，市场氛围就会出现变化。”傅晓冬表示。

　　专家：要看地方细则如何

　　“其实现在大家都在看政府的态度，政府对新政执行到位，房价得到控制，炒房因素成为市场最小因素时，观望情绪就会比较快地结束。”潘永明说，“北京的地方细则是比较到位的，广州就比较温和。”刘玉录也表示，地方政府的细则对市场观望时间长短、观望人群的多少起到决定作用。

　　中介：观望还会有第二轮

　　陈萌预计，目前市场出现的观望情绪短期内不会结束。“目前的观望不是由房价的下降引起的，是由于政策的不明朗。出于对中央政策出台后的观望，和对地方细则的盼望，购房者迟迟不肯出手。”他表示，政策出来后的1至3个月一般都会是一个观望期。“此后成交量的下挫会引起价格波动，由于购房人总是买涨不买落，因此价格波动后还会有第二轮观望。”

　　政策

　　关键词

　　哪些制度能刺激市场？

　　开发商：增加保障房投入

　　傅晓冬表示，单纯地从财政政策上、购买政策上发力并不一定能达到最终目的。“保障性住房的供应增多对缓解住房压力、平抑房价会有好处，但我认为保障房的建设等方面还需要拿出一些更行之有效的办法，比如财政投入的增加等。”

　　专家：出台制度抑制炒房

　　“如果想真正解决高房价问题，必须要解决制度问题。”刘玉录提出，可以出台住宅保障类制度。例如，如果家庭购买首套用于自住的普通房屋，应确保其首付和利率无论在市场处于何种态势时，都保持较低的水平；还应该固定保障房的资金来源中，中央和地方的比例；同时，保障性住房的土地出让制度应有别于普通商品房。“房产税也应该尽快出台，这个税只是针对投资、投机型的购房人，因此不会加重一般居民的负担。”

　　中介：政策落地才是核心

　　陈萌认为，相比出台新政策而言，现阶段更重要的是对于中央政策的地方落地。“国家政策的核心是‘引导住房合理消费’，主要是遏制炒房行为。”他表示，“改善型住房还需要更合理的划分。我们对我爱我家5月1日至10日的成交进行了统计，仍然有36%属于改善型，如果政策落实不科学，大面积抑制改善型需求，肯定不利于市场发展。”

　　走势

　　关键词

　　下半年房价有何变化？

　　开发商：整体价格会下行

　　傅晓冬表示：“中心城区的新房价格可能会‘低开高走’，而环城四区、远郊区县的楼盘因为对政策更敏感，开盘时可能会采取更为慎重的策略，价格不会很高，同时会根据实际销量不断调整销售价格。总体价格方面，由于今年下半年保障性住房上市量较大，因此，房价会出现下行趋势，但不会有大的动荡。”傅晓冬表示。

　　专家：后续政策左右走势

　　“下半年楼市的走势主要取决于后续政策。”刘玉录表示。在他看来，如果此前的政策在后期被严格执行，下半年在交易量持续下降后，价格就会出现绝对下降，而不是“增幅的下降”。

　　中介：部分地区大幅调整

　　陈萌判断：“下半年成交量的下挫是必然的，而价格在不同板块会有不同调整，不排除部分地区大幅度调整的可能，部分之前价格快速攀升的地区可能下浮10%-15%。”

　　市场现状 量减六成价跌千元

　　“新国十条”调控政策出台后，本市商品住宅成交量与成交均价均呈逐周下降的走势。中国指数研究院天津分院统计显示，5月4日至9日，本市商品住宅共成交1106套，面积11.61万平方米，均价8894元/平方米；与新政出台前两周相比，面积下降了56.5%，均价每平方米下降了919元(新政出台前两周，本市商品住宅周均成交面积为26.685万平方米，均价9813元/平方米)。

　　中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰告诉记者，4月14日楼市新政出台后，市场立即出现明显反应，每周成交量都有几百套的下降，成交价格也有几百元的回落。

　　近一个月天津房地产交易统计(中房指数提供)

　　日期　 套数 环比上周 均价(元/平方米) 环比上周

　　4月12日-18日 268229.75% 9630　　 -0.36%

　　4月19日-25日 2547 -5.03%　9141　　 -5.08%

　　4月26日-5月3日 1681 -34.00% 9088　　 -0.57%

　　5月4日-9日 1106 -34.21% 8894　　 -2.14%(记者 许佳 姚华 苗娜)