《深圳城市更新办法》去年12月1日发布并实施，《办法》显示开发商获得2/3业主的同意便可申请“城市更新”项目规划计划。

　　于是，地处深圳福田、罗湖等中心区域有着二三十年楼龄的老旧小区，如今成为深圳楼市的“香饽饽”：投资客蜂拥而至“博升值”，开发商争相进驻“博立项”，业主盲目签约“博回迁”。然而，羊城晚报记者经连日调查采访得知，在这巨大利益诱惑的背后，潜伏着极大的风险。

　　与广州等城市旧城改造不同，自去年12月1日发布并实施《深圳城市更新办法》(以下简称《办法》)以来，“旧改”一词在深圳市被新名词“更新改造”所取代。据了解，深圳市赋予“更新改造”三种改造模式：综合整治、功能改变和拆除重建，其中有七八成的城市更新项目以综合整治为主，以今年第一批88个城市更新单元规划计划为例，涉及到可供逐利的拆除重建方式的老旧小区只有六个，不到总数的十分之一。

　　投资客：一买四五套，要博百万利

　　深圳南山区南苑新村是这88个城市更新项目之一。南苑新村位于南山区政府对面，建于1983年，小区共有49栋楼、1311户居民，总面积13万平方米。按《办法》规定，开发商获得2/3业主的同意便可向深圳规划国土委申请城市更新项目规划计划。

　　据位于南苑新村的一家世纪方略房产中介公司的张小姐说，去年11月以前，南苑新村二手房的均价是1万元/平方米，而此后相继有几十名投资客在该中介公司分别花1.1万元至1.4万元每平方米不等的价格购得房源，有人甚至购买了四五套。去年12月《办法》出台后，南苑新村的二手房价已达1.8万元/平方米。目前，南苑新村周边的新商品房房价在2.5万元/平方米左右。

　　因收集了超过2/3的南苑新村业主同意改造意见书，深圳市金晖房地产开发有限公司取得更新该新村的申报资格。据了解，该公司对业主作出的拆迁补偿协议方案，是按1：1至1：1.12的实地补偿再加现金补偿，也就是说投资客在小区改造后将获得崭新的商品房。据记者估算，按补偿协议，暂且预计三年后当地商品房价固定在2.5万元/平方米，以每套房子100平方米计算，投资客每套房子的回报在100多万元以上。

　　然而，对投资客而言，这上百万元的投资利润并非短期内可以兑现。虽然取得了申报资格，但深圳市金晖房地产开发有限公司还要在拿到业主委托意向书后,再去制订拆迁重建规划，然后再和业主签订拆迁补偿协议。该公司负责人接受羊城晚报记者采访时表示，“最乐观的估计,新楼建成要在三五年之后。”

　　开发商：进驻占地盘，有太多变数

　　与华强北一街之隔、寸土寸金的深圳市福田区南园片区，是以“片区”整体规划概念，进入今年的“城市更新重点研究片区”的。按照规划，南园片区占地0.2平方公里，范围包括南园新村、爱华小区、下步庙北区和南区，还有赛格、中电等老旧小区。早在该计划发布前，南园新村、爱华小区、下步庙北区和南区已有多家开发商进驻占据地盘。

　　记者实地调查发现，南园新村和下步庙北区都各有两家开发商在竞争业主的“三分之二选票”，以取得申报资格。

　　深圳市福田区某房产企业老总接受羊城晚报记者采访时说，已经纳入城市更新单元的“南园片区”无疑是一块大肥肉，各路开发商各显神通，都希望从中分一杯羹。该老总旗下公司就进驻了深圳市某老旧住宅小区，与另一实力相对雄厚的上市公司形成竞争关系。“我们公司相对较小，与对方斗就像小孩跟大人打架一样，我打不过，当然就要找个大人来帮忙。”据该老总透露，他们已与某著名地产公司达成合作协议，按照出资比例形成利益均分的合作，自己将出资一两千万元，并全数将参与改造项目的前期成果拿出来交由合作公司具体“操盘”。据了解，在该如此庞大的改造项目合作计划中，如若成功，他们可分得的利润将以亿元计算。

　　在该老总看来，该项目的最大风险不是来自于竞争对手，而是在于政策因素的不明朗。“该片区是不是真的要拆除重建，现在谁也不知道，这里面有太多变数。”他分析说，即使能顺利获得“申报资格”，接下来才是他所要面对的最大风险：所批的万一是低容积率，就是无利润可图，竹篮打水；其次，解决业主的拆迁补偿问题，价格太高受不了，太低的话又会衍生钉子户，万一处理不好，很可能使项目成为“烂尾”；其三，在目前国家打压房地产的态势下，万一投入巨资补偿给业主而楼价下滑，自己或将承担数以亿计的债务；最后，政府保障房所占的比例也直接影响项目的赢利。

　　小业主： 谁进驻市场，怎能无把关

　　已进驻深圳福田区南园新村西村的开发商深圳市恒豪实业有限公司，“胆子”比较大，“我们的做法是一步到位，在业主签意向时，同时签协议书，双方约定拆迁补偿条件，形成法律关系。”该公司开发部经理童志水向羊城晚报记者提供了《南园区住宅小区旧房改造补偿安置协议书》。协议书显示，业主回迁新房赔偿标准是1：1.2，外加较高的拆迁补偿标准。此外，还支付业主三年的住房安置补偿费，每平方米每月按85.55元计算。据该公司对外的口径，目前已经有322户业主签署了《南园新村旧房改造补偿安置协议书》及《委托书》。

　　记者在南园新村西村走访业主时了解到，也有业主认为在没有政府把关的情况下，签订该协议可能暗含风险。“在什么样的条件和前提下，开发商才有资质承建这么庞大的改造工程？”有不少业主向记者表示，开发商的资质、实力、信誉等重要条件，是否应该经过政府有关单位严格审查才能进入更新改造市场？据业主估算，南园新村西村如果作为项目改造，开发商应首先由“财务”拨备，即开设政府、开发商和业主三方共管的账户。按照456套房产，约3万多平方米建筑面积，即使按目前该地段的房价至少也要每平方米2万元，总数就是十多亿元。“如果开发商没有经济实力，拿不出这个钱来交由共管，我们作为业主，如何有保障？”

　　一名郑姓老业主认为，业主是弱势群体，政府部门应对进驻市场的开发商进行严格把关，并向小区业主公示及征求意见，按《物权法》和深圳市有关物业管理条例来制定具体的实施管理办法。陈骁鹏