连番新政猛药之下,楼市博弈几何?前日广州国土房管局对外发布了5月楼市交易登记情况,交易登记备案上表现为量跌价涨,一手住宅均价为12955元/平方米,比4月上涨12.5%。不过,广州市国土房管局新闻发言人称,网上签约数据更能反映市场即期动态,5月全市一手住宅网签面积40.37万平方米,环比减少25.7%；网签均价为12880元/平方米,环比下跌2.4%,创本年度新低,体现为量价齐跌。

　　在国家新政出台后,广州5月每周的一手住宅网签均价都出现明显的下跌,5月里的四个周周均价“节节下跌”,成交量也有所萎缩,表明新政“抑投机、遏上涨”的成效明显。

　　登记数据:5月一手楼均价涨12.5%

　　从交易登记方面看,5月广州十区一手交易面积为54.86万平方米,同比减少29.1%；与4月份相比增加2.2%；其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交32.32万平方米,同比减少14.1%。

　　与交易锐减形成反差的是,5月,广州市一手住宅交易登记均价为12955元/平方米,同比上升54.5%,环比上升12.5%。中心六区一手住宅均价达16225元/平方米,本月环比再度上升4个百分点；包括海珠、越秀等四个区突破了“一万五”的均价大关,荔湾以19623元/平方米取代天河跃居榜首。网签数据:一手均价12880元/平方米创年度新低。

　　从网上签约情况来看,5月广州一手楼遭遇“滑铁卢”。一手住宅签约面积为32.63万平方米,同比减少72.1%,环比减少30.2%；其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计网上签约19.48万平方米,同比减少70.4%,环比减少16.4%。番禺区网上签约面积减少幅度最为明显,达69.8%。

　　网签数据:5月均价降2.4%

　　5月网签均价则为12880元/平方米,同比上升25.4%,环比下降2.4%,创出本年度新低。中心六区一手住宅签约均价为16430元/平方米,环比下跌4.3%,创下本年度内月度最低均价。全市十区中,六个区域均价出现下跌,且下跌幅度均超过十个百分点。其中,萝岗区跌幅最大,达70.2%,主要是由于销售产品不同导致价格环比波动幅度较大。

　　抽取本月预售新建商品住宅网上签约数据统计,10000元/平方米以下价位区段的楼盘占一手住宅网上签约面积比重上升至40.3%。总体情况表明本月中高档物业的市场成交比重有所下降,这也是全市均价数据出现下跌的主要原因。

　　焦点释疑

　　问:哪个数据更能反映当前市场?答:判断市场动态要看网签

　　为何交易登记备案数据和网上签约数据迥然相异,市场的趋势究竟如何?广州市国土房管局新闻发言人介绍,主要是由于两者采集数据属于不同统计时段,因此其反映的市场运行情况的时间段是不相同的。其中交易登记备案数据采集的是登记部门核准登记时的数据,网上签约数据采集的是买卖双方签约时的即时数据。

　　据介绍,根据广州商品房交易登记程序,商品房交易双方签定买卖合同后,一般由开发企业备齐实物申请资料后,向交易登记机构提出预告登记申请,交易登记机构在规定的时限内进行核准登记。一般情况下,从房屋买卖签约到预告登记核准至少有1个月的时间差。正是由于这个时间差的存在,造成同月份的交易登记备案数据和网上签约数据不同,实际是反映着不同时期的市场情况。“比如5月一手住宅交易登记数据反映更多的是今年4月份及以前的市场情况,而网上签约数据则更多地反映本月的市场即期动态。鉴此,市民要研判市场的即期动态,应更多地采用网上签约数据。”

　　问:楼市调控有无效果?答:5月楼价“节节败退”

　　在许多市民眼中,尽管国家和地方均出台了调控新政,但楼价并没有应声而落。

　　对此,广州市国土房管局新闻发言人指出,从网上签约情况来看,在国家系列调控措施出台后,广州5月每周的一手住宅网上签约均价都出现明显的下跌,5月里的四个周周均价环比分别下跌8.6%、2.0%、9.0%、4.9%。成交量方面,4月2日至4月29四个连续周的周平均签约量为9.3万平方米,4月30日至5月27日四个连续周的周平均签约量为7.6万平方米,同比下跌了18.6%。这表明,新政“抑投机、遏上涨”的成效明显,楼市成交出现了量价齐跌的态势,成交量出现较大幅度的萎缩,房价上涨态势不仅得到遏制,而且已开始连续小幅下跌。

　　该新闻发言人强调,“虽然从5月楼市运行数据来看,市场在调控新政的作用下已出现了积极的变化,但我们并不会就此放松落实国家新政的力度,将以构建多层次、差别化的多层次住房供应和消费体系为导向,努力将房价稳定在合理水平,加快实现住有所居。”

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　　“楼市调控远远没到底”

　　南方日报讯(记者/潘玉蓉)昨日在深圳举行的2010年中国风险投资论坛闭幕论坛以“楼市股市与未来中国经济发展趋势”为主题,论坛上,中国社会科学院金融研究所研究员易宪容与房地产评论名嘴牛刀等同台唱戏,在发表对楼市股市的现状和走向看法时,都认为楼市调整措施还“远远未到位”。

　　随着近日二套房以家庭为单位的执行细则出台,中央政府对楼市的调控越来越严厉,这会否抑制到普通家庭购房的刚性需求?中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为,在目前高房价上,国内房地产市场谈不上是由刚需所推动,大量的购房者都是带着投资以及投机的心态买房,“根本没有刚需”。他指出,“房地产暴利模式要改变,要让房地产的利益分摊给每一个人,而不是说让房地产市场成为财富转移机制,让房地产市场成为少数人获得暴利的工具,房地产市场的利益、房地产的暴利让大家来分享。”他认为这也是当前出台的新国十条的核心思想之一。

　　牛刀表示,当前出台的楼市政策只是调控的第一步,调整还远远没有结束。他表示,这一轮中央对楼市的调控将分成三步走,第二步的重点是调整供给,增大普通性的住宅、保障性的住宅、公共租赁房等。比如当前公共租赁房制度在上海已经有了一个完整的规划,最低的房租可能只要500块钱,对于刚刚大学毕业到上海工作的人,由政府提供很低廉的公共租赁屋,缓和住宅需求。

　　第三步将要改变房地产市场以投资为主导的现状,将这一赚钱的工具改变为以消费为主导的市场。“新的国十条就强调,高房价不仅仅影响到我们居民基本的生存、影响到民生,而且影响到国家的金融安全、影响到整个经济结构的协调发展,影响到中国未来经济的持续稳定,因为对房价进行全面的调整,这是新国十条的核心,新国十条的核心就是要让我们对2008年的房地产回归到常态,回归到比较平常的市场价格。”方法上,他表示,对信贷政策、税收政策新的调整都是让房地产市场恢复到常态的工具。(胡良光 通讯员穗房宣)