核心提示

　　从2008年的楼市走低到今年的楼市“小阳春”，短短一年间，深圳楼市价格起伏很大。在二手楼交易中出现的纠纷问题凸显。不少市民纷纷向本报反映相关情况。记者从深圳市律协房地产与建设工程法律委员会了解到，近来他们也接到不少市民咨询以及委托代理相关案件。专家指出：二手楼的交易是一个非常复杂的交易模式，在买卖过程中可请律师把关，可减少不必要的麻烦。

　　房子涨价卖方违约

　　案例：李女士和张先生是一对夫妻，在福田区拥有一套房产证为夫妻联名的120平方米的房子。去年底，夫妻俩搬了新家，就想把原来的房产出售，于是委托中介机构卖房。

　　今年1月初，一位陈先生看中了这套房子，通过中介机构和业主之一的李女士商谈，结果李女士同意以200万元的价格把房子卖给陈先生。很快，他俩在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，李女士和陈先生在合同上都签了名，陈先生交了5万元的定金给中介。在此过程中，张先生均没来现场。陈先生也没想到房产证是李女士和张先生联名的，他认为这宗交易只需李女士同意就行。

　　让陈先生没想到的是，李女士的丈夫张先生对妻子卖房的事一直不太支持。据陈先生说，他后来才知道，李女士当时和丈夫张先生双方存在分歧，李认为目前处于经济危机中，看空楼价；可张先生认为房价在回暖，一直对妻子急于卖房颇有意见，双方一直在争执，夫妻俩意见无法统一。因此，张先生也迟迟没有和李女士一起配合陈先生去办过户手续。

　　今年5月底，楼价回暖的趋势已很明朗，这套房子的在市面上的价格已到230万元，李女士和张先生的意见达成一致：原来出售的价格太低了，房子不卖了。夫妻俩一起找到陈先生，陈先生当然不同意，执意按原来签订的合同来办。这时，张先生指出：“房产证是夫妻俩联名的，合同只有一个人的签名，不算数。”中介也表示，双方产生纠纷，5万元定金暂不退，等问题解决后再退。于是，陈先生只好前来找律师咨询。

　　律师说法：深圳市律协房地产与建设工程法律委员会委员、广和律师事务所律师陈凌说，据深圳市律协房地产与建设工程法律委员会的不完全统计，这类由单边违约造成的纠纷，约占二手房交易纠纷的30%左右。买房者要买房首先要确定房屋的实际产权情况，可委托律师到深圳档案大厦，了解该房屋是否已抵押、是否多人共同拥有等。如果房产是多人共有的，签有关合同时，一定要共有人都签名同意，否则会导致合同无效，损害买方利益。

　　房产跌价买方违约

　　案例：去年2月份，王先生看中了张小姐要卖出的一套房子，这套80平方米的房子位于南山区，当时价格是150万元，王先生表示要买，并表示会积极筹钱。在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，王先生给中介交了定金5万元。经张小姐同意，王先生搬进了这套房居住。但让张小姐着急的是，王先生迟迟不履行合约，总以各种理由进行推托，让她不知怎么办才好。

　　原来，随后的一段时间，楼市遇冷，不少楼价都大大下跌了。王先生看到这个情况，担心自己会吃亏，一直下不了决心。去年9月份，张小姐拥有的房产在市场的价格只值100万元了，王先生明确表示不买了。张小姐听到这个消息，感到很生气。她说：“他这样做，浪费了我好几个月的交易时机，太过分了。”张小姐让王先生马上搬出去并交租金，然后再解决双方的纠纷。但王先生表示已交了定金，他也有损失，建议张小姐到中介处取回定金作租金。中介则表示，双方的买卖纠纷没解决，他没有权力返还相关定金，建议双方打完官司后，再返还定金。结果，王小姐找了朋友，花了不少时间软硬兼施，才把王先生“请”出房子。随后，王小姐只好找律师来帮助，解决房屋买卖纠纷。

　　律师说法：广东君凯律师事务所吴晓荣律师说，一旦到了合同约定的履行时间，对方没有履约的话，一定要及时做出相关的法律行为，发出催促函或解约函，这些函件提示要慎重，如果处理不慎，会被对方捉住破绽，反而不利于问题的解决。因此，最好委托专业律师代出律师函，才能发生相应的法律效力。此外，在房屋交易过程中，买卖双方均应谨慎对待交楼问题，特别是对卖方而言，一旦房屋交付予买方之后发生买方违约情况的，此时卖方会非常被动，出现以上案例中所述的把买方“请”出房子难的情形。

　　合同约定不明起纠纷

　　案例：高先生买了吴小姐位于罗湖的房子，他俩在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，约定卖方实收110万元，高先生需要承担所有税费，合同没有明确说明到底要承担多少，怎么承担。签完合同后，高先生回到家里，和家人一起算账，发现税费的金额高出了心理预期和预算，这笔税费需要10多万元。高先生一家的买房前期款项一下子比预先设想的多出了十几万元。而这十几万元是没有办法办理银行贷款的，必须全部由自己一次交清。这是高先生之前未曾想到的，高额的前期款项让他没有办法承担，他再三考虑后，最终选择违约，不履行合同约定。而此时，吴小姐当然不同意，双方起了纠纷，最终需要走法律途径进行解决。

　　律师说法：广东君凯律师事务所吴晓荣律师认为，合同约定不明指的是在合同中双方的权利义务约定不明，其中包括对双方在房地产交易过户过程当中的税费约定不明。据不完全统计，房地产交易的各种税费有24项，买卖双方在签合同时，应对税费的缴纳进行约定。如果约定卖方实收房款，税费由买方负责的话，这种情况是比较明朗的，买方应及早计算税费的成本有多少，并且预测能在相对短的时间内能拿得出这笔钱交税费。因为税费一般不在贷款之列，买家应做好充足的现金准备。如果买方对这方面的理解有偏差，就会引发纠纷。

　　租约等因素引发矛盾

　　案例：昨天，唐小姐向本报反映她的烦心事。“我来深圳5年了，一家5口一直租房子住。我家的租约在今年5月到期了，因此，我打算在租约期满之前，买一套属于自己的房子自住，好过上安稳日子，没想到在买二手房过程中会遇到这么让人烦心的事情。”

　　5月初，唐小姐看上了龙岗中心城的一套100平方米的房子。于是通过中介和业主刘先生接触。双方很快同意以110万元的价格成交，并在缴纳税费方面也做了约定。唐小姐在看房过程中得知这套房还有租客时，她反复向刘先生强调：“我们想马上搬进去住，你的租约问题能否解决？”刘先生当时胸有成竹地表示：他完全有能力解决这个问题。

　　于是，双方签订了二手房交易买卖合同，唐小姐交了房款，正当唐小姐一家兴高采烈地搬进新家时，却半路杀出个程咬金：租客执意不愿意搬出去，一定要租住。租客还表示：他不但要租房子，他还愿意按唐小姐成交的房子的价格，把这套房买下来。这可让唐小姐不知如何是好。

　　律师说法：广和律师事务所律师陈凌说，民法中有这样两个基本准则，一是买卖不破租赁，即双方买卖房子，不影响原来租约的履行，此时，若唐小姐想住进新房，最有效的办法就是请卖方与租客解除房屋租赁合同，按照他们双方当时签订的租赁合同给予租客相应的赔偿，因为此时房屋所有权人仍然是卖方，且房屋租赁合同的双方也是卖方与租客；二是房屋租赁方在产权上有优先权，即在二手房交易时，若在购房价格与其他购买条件一致的情形下，租赁方可以比其他房屋购买人享有优先购买所租的房产。这个问题相对复杂，她建议唐小姐找律师解决问题。

　　中介操作不规范问题多

　　案例：陈先生向本报反映：他在福田区一个小中介机构看中一套60平方米的房子，双方在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，约定80万元成交。中介人员当时打包票：2万元包税费和中介费。

　　这名刚入行的中介人员当时为了交易成交夸下海口，他没想到相关税费要10万元左右，他在概算后反悔了。因此，陈先生和卖方都不愿承担这笔费用，和中介扯起皮来，矛盾也不断升极，近日，三方吵得激动时差点动粗。

　　愁眉苦脸的李小姐日前也找律师咨询相关问题。她来深圳一直打工，好不容易存上一笔钱，想在龙华买一套60平方米的房子，她通过一名老乡作中介，和一名业主联系上，谈妥35万元成交。在这名老乡的主持下，李小姐先把5万元定金交给老乡，老乡给她开了一张收据。此后，她给了老乡7000元的中介费。没想到，后来，业主反悔不卖房了，李小姐当然不乐意，于是想找老乡解决纠纷，可怎么也找不到他了。李小姐不知如何是好，只得找律师咨询。

　　律师说法：广东广和律师事务所的郭璇玲律师认为，在二手房交易过程中，中介运作不规范，很容易酿就纠纷。因此，在交易中选择诚信的中介至关重要。除此之外，买卖双方也需要存有应有的谨慎和小心。如上述第一个案例中，若陈先生不是只听信中介片面的夸海口之词，而是让中介计算一张税费单据出来，那么就不会出现“2万元包税费和中介费”，结果却出现了“税费要10万元左右”的问题。上述第二个案例中，对于买卖双方购房过程中的交钱行为，一定要在中介公司的主持下进行，并且必须当场拿到中介公司开出的收款凭证，而不要轻信业务员个人。

　　专家支招

　　律师参与交易有利避免纠纷

　　据深圳市律协房地产与建设工程法律业务委员会主任、建纬律师事务所主任贺倩明说，深圳的二手楼纠纷较多，据不完全统计，去年我市相关案件有1万多件，主要分为两类：一类是房屋租赁纠纷，一类是二手楼交易纠纷。为了解先进地区解决相关问题的情况，深圳市律协的李淳会长、陈治民副会长，以及房地产与建设工程法律业务委员会的委员们一同前往香港进行考察学习，全面了解香港商品房交易的法律制度。

　　贺倩明说，香港商品房交易主要分成四个阶段：一是洽谈合约阶段；二是签订买卖合同阶段；三是办理产权转让手续；四是土地注册处产权登记注册。由于香港房地产交易制度的特殊性，无论一手楼、二手楼，还是工业、商业、住宅或者商业混合楼房，所有的交易都要经过律师去办理。律师贯穿于房地产买卖的始终，从撰写买卖合同、所有权查册、房产过户、房地产按揭、房地产抵押、合同签订、房产交收等的全过程。

　　贺倩明认为，由律师参与商品房交易，有利于避免发生业主与开发商的群体性争议，避免因商品房交易纠纷而产生的社会事件。他特别指出，二手楼交易由律师和房地产经纪商共同完成，能确保交易双方的资金安全，维护交易双方的合法利益。二手楼的交易是一个非常复杂的交易模式，这里涉及按揭银行、买卖双方、担保公司、国土局等不同的主体，涉及房地产经纪合同、房地产买卖合同、商品房按揭合同、担保赎楼合同、租赁关系的处理、物业管理关系处理、水电气和有线电视过户、产权转移登记和房产抵押登记等等复杂的法律问题。而深圳二手楼交易市场正由于完全由中介机构主导，所以导致出现很多纠纷。因此，如果由律师介入二手楼交易，由于交易双方均有律师，能确保交易的各个环节依法进行，确保交易双方的资金安全，确保交易能够顺利完成。

　　因此，贺倩明希望深圳市在相关立法中，比如《深圳市房地产转让登记条例》或《深圳市房地产行业管理规定》等文件中增加关于律师参与商品房交易的条款。(何泳)