目前正值“二套房贷”政策敏感期，一买一卖到底算第一套住房还是第二套住房，改善型买家费思量。上周记者接到一个朋友黄先生关于房子一买一卖的查询，像黄先生相同处境的购房者不算少数。这里请广州各大按揭专家为他及所有有类似疑问的读者支招。

　　黄先生问：我在五山有套小两房，前几天刚签售房合同。总价为70万元，买家给三成首期，余下为公积金+商业贷款的组合贷款。我这套房子还剩20多万元本金没还清，银行叫我和买家去签合同即可，请问这是“转按”吗？我决定卖房子后就四出看房子，看了20多套房子后终于在赤岗附近看中一套大房子，房子130多平方米，总价达180多万元。我计算过后，给三成首期后，每月供款要7000多元，我和妻子的收入总和超过月供两倍，首付款与银行贷款没问题。请问，我这样一买一卖，应如何做好收、付款衔接，合同应如何制定有关条款，要注意哪些事项？另外，一买一卖，我能申请到首次置业利率优惠吗？

　　竞宇按揭总经理鄢红胜：建议黄先生等第一套房子过户后，再签署第二套房子购房合同。目前有银行把已结清贷款也算在贷款记录中，若能提供房子已出售的证明，应该会更有可能以首次置业者的身份申请有关优惠。黄先生办理“转按”，途径无外乎是“转按”或“赎契”。从目前来看，“转按”时间比“赎契”所需的时间要快。

　　良策按揭广州经理汤敏研：按黄先生所说，的确属于“转按”贷款业务。“转按”的业务流程与其他的贷款业务流程相比时间较长，在银行出具同意贷款通知书后通常还需要1~2周进行调证，在房管部门办理抵押登记手续的时间需要30个工作日，比一般的商业贷款(7个工作日)会花费更多时间才能办理完成。因此，黄先生在办理下一套贷款(黄生作为买方需付楼款)申请前，最好提前确认上一笔的贷款(黄生作为卖方收取楼款)何时才能收到银行发放下来的尾款，以备衔接作为购房时的首期，由于上一笔“转按”业务还涉及公积金贷款在内，无法办理提前放款担保业务，一般需3~4月才能全部办理下来，故在制定条款上要注意收款的时间及银行何时能开具原贷款的结清证明。在部分银行的现行政策下，如果申请人可提供原贷款的结清证明，在确认没有其他贷款的前提下，仍可视为首次贷款，可按照最高贷款批复八成、基准利率下浮30%的标准进行申请，但最终以银行审核的批复作准。

　　亿诚按揭业务总监陈广雄：提醒黄先生注意“转按”期间的供款问题。因办理“转按”时间比较长，建议买卖双方就办理“转按”期间的供款及房屋交接方面做出明确约定，避免不必要的纠纷。此外，若黄先生原来房屋购买不足5年，在卖房交易过程中会产生个人所得税，但由于您在一年内又买房，可去办理退税。 记者李凤荷