近日，有消息称京城房产投资客对高档公寓市场的投资热情正在逐步下降，这类产品经历了连续的价格拉升，面临投资和持有成本过大，升值空间萎缩，收益预期下降的问题。买房投资者提出疑问：“目前的市场环境，究竟是否适合进行高档项目的投资？”有关专家认为，6月以后，高端项目成交活跃，每月成交量有1%—2%的增长，成交所占比例由年初的8%涨至10%，“目前市场上房产投资主要集中在小户型和高档项目上，从长远来看，高档项目投资的增值保值性是比较明显的。”

　　改善型需求支撑成交量

　　投资集中于小户型和高档产品

　　“目前市场中改善型需求成为成交量的支撑点。”21世纪不动产高级分析师孟奇认为，“目前投资需求集中于高档住宅和小户型产品。小户型比较符合市场需求，好转卖，同时由于总价低比较适合以租养贷的投资方式，资金雄厚的投资者则比较青睐增值保值性较强的高档产品。”

　　据了解，从6月份开始，北京高档公寓市场成交比较活跃，价格与年初相比有25%—30%的上涨幅度。但是近期高档公寓的投资回报率为4%—5%，“这与去年同期相比有一定程度的下滑，原因在于市场目前这种产品的供应量较大，同时受到金融危机的影响，租金涨幅不高。目前在二手房市场上，富力城、两广路、国贸、华贸等二环内商圈高档公寓市场成交活跃。”世邦魏理仕董事总经理尹宝军介绍，“6月后整个房地产市场中投资需求不超过20%，由于三环内土地供应有限，高档公寓市场未来供应量将减少，因此高档公寓以其较好的增值保值性受到了投资者的青睐。”

　　据北京中原三级市场研究的成交统计数据显示，8月总价300万元及以上的高档公寓均价为25861元/平方米左右，环比7月上涨1.5%。

　　“近期房价的不断上涨及通胀预期使得部分银行有闲钱的消费者，投资房产来实现保值增值。”中原三级市场部副总经理宫萍认为，“对于地段和居住环境较好的高端项目，在市场情况好的时候，其价格的涨幅也会比较大。”

　　业内人士表示，通常情况下，当市场情况不好的时候，市场上首先撤出的是对高端产品的需求，但是目前房价并没有下降，所以购房者对高端产品的投资热情并未减少。

　　专家：根据自身需求选择近交通、配套全的项目投资房产

　　在目前市场形势下，是否适合进行房产投资呢？孟奇认为，“长远来看，房价肯定是呈上升趋势的，但短期内，由于政策、市场等变动，投资房产风险较大。对于放租型的投资者，由于房价上涨过快，租金年收益率只能达到3%—4%，这与定期存款的利率相当。如果是靠房价预期上涨的投资者，短期内可能会由于政策、市场调整等因素，而面临风险。”

　　专家认为，就目前投资，建议根据个人经济能力来选择产品。如临近交通线、配套设施较好的小户型产品，由于比较适合市场需求，好租也好卖，周转时间短，比较灵活。同时，还可以参考所选产品的历年价格来判断它的抗跌性：选择房价波动时期中，价格波动较小的产品。文/陈晔