“我买了一套90平方米以内的新房，如何才能申请较高成数的房贷？”“我刚刚还清一套房贷，这个时候买房能申请优惠利率吗？”近日，《新民楼市》上海买房呼叫中心陆续收到市民来电，询问如何才能在年底申请房贷。为此，本报地产评论员咨询了多位业内人士。

　　年底房贷难申请

　　“现在申请房贷，一个字‘难’！”张小姐是某银行的信贷专员，她告诉《新民楼市》，“除非是个人信用记录良好，收入证明一定要符合要求，同时房龄并不能太老，贷款才有可能较快获批，很多时候本月提出的申请要到明年1月份才能放款。”同时，在放款时间上，不少银行也收紧了节奏，原先不少贷款审批最快一周就能落实，目前普遍延长到2周左右，这让不少市民“望穿秋水”。

　　事实上，银行贷款难的问题到了今年年底愈发突出。虽然数据显示，今年11月份上海人民币个人住房贷款新增107.4亿元，较上月多增15.8亿元，同比多增119.8亿元。不过这更多是由于明年起个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，导致的一波突击式增长。在上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国看来，这个局面很难维持下去。“一方面今年年初各大银行的信贷指标已经用尽，另一方面银行停止向房贷中介返点，也让房贷中介缺乏‘动力’。”

　　据上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜透露，目前国有银行对房贷申请的审查特别严格，一些今年年初可以打“擦边球”的机会年末则很难行得通。以二套房贷的认定为例，在年初，如果第一套房已经还清贷款，那么第二套房仍然可以按照第一套贷进行认定，但到了年底，“家庭中某一成员曾有过贷款购房记录，那么家庭中其他成员再买房仍视为二套房。同时，即便首套房贷款已经还清或者是首套房全部用公积金贷款，那么在购买二套房时仍需严格执行首付4成，利率上浮10%的标准。”

　　贷款需要“等一等”

　　“目前要找贷款捷径真的很困难。”赵炜告诉《新民楼市》。据业内人士分析，一般来说要等到今年1月份央行确定2010年的全年贷款指标之后，各大银行在放贷尺度上才会有所宽松。“总的来说，年初贷款比年中容易，年末则是难上加难。”业内人士分析道。

　　同时，找房贷中介也是一个可行的方法，在范伟国看来，房贷中介掌握了更高效的资源，也让客户容易享受优惠的贷款政策，在一定程度上改变面对银行的弱势地位。

　　不过，由于早在11月中旬，上海市银行业同业公会开始就 《住房按揭贷款业务自律公约》，要求沪上银行停付中介“返点”，在银行“返点”这一重要收入源被截断之后，客户极有可能为此付出更多费用。

　　不过，在业内人士看来，如果明年房贷市场竞争激烈，银行间竞争加剧的话，不排除进一步“返点”重新出现的可能性，尤其是一些中小银行，对贷款的积极性往往更高。

　　范伟国告诉笔者，目前90平方米以下的首套住宅，利率仍然可以打7折，但是高端住宅已经毫无疑问的收紧了。

　　“当然，有一份稳定的工作，按时信用卡还款，保持良好的信用记录，这对于申请房贷也非常重要，尤其是在房贷收紧的条件下，一些平时看似不要紧的指标，很可能就成为银行判断的准则。”张小姐告诉笔者，“比如你信用卡晚还了两天，一般来说并不要紧，但是如果一旦较真起来，这很可能成为你不能获得更多贷款的理由。”