北京的多家媒体近日纷纷报道说，“北京部分楼盘退房超过售房量，不排除假销售”。稍微熟悉房地产市场猫腻的人，看到这样的报道一点也不奇怪。不过媒体“假销售”的提法，虽然准确，却没有把真相揭露到底。准确地说，媒体所曝光的假销售，其实就是“假按揭”的又一次泛滥。“假按揭”在北京以及其他很多城市由来已久，但是这次面临的形势要比以往严峻得多。

　　在过去几年中，假按揭的现象其实在开发商中都存在。几年前，北京、上海、广州和深圳等城市，都出现过铺天盖地的“零首付”购房广告，其实从开发商操作的角度看，就是假按揭。其做法就是开发商为购房者出具虚假发票，证明购房者已经缴纳首付款，购房者凭发票和购房合同，向银行申请按揭贷款。购房者的首付款，或者约定分期支付给开发商，或者干脆在合同中做高房价，把总房款做成银行按揭款。还有的开发商甚至搜集员工身份证，制作虚假合同，来向银行骗取购房按揭贷款。

　　只是由于过去几年中，房地产市场一直处在汹涌上涨的状态，开发商往往有充足的时间为假按揭的房源找到下家，因此假按揭往往不容易暴露。用假按揭的手法，开发商不仅获得了按揭贷款支撑现金流，还制造了房屋抢手的热销假象，甚至有的还享受到了一部分“炒房”的利润。只有少数极端的开发商，没有玩好“十个坛子五个盖”的游戏，资金链断裂，假按揭的黑幕才被暴露。如被媒体曝光的朝阳门“森豪公寓”项目和东四环慈云寺“住邦2000”项目等。

　　然而这次的退房潮所暴露的假按揭泛滥，不仅给“房市回暖说”扇了一记响亮的耳光，更是市场发出的危险信号：更多的开发商快撑不住了，更严峻的寒冬正在加紧到来。

　　毫无疑问，在房地产市场节节水涨船高的时候，假按揭可以成为开发商有力的金融杠杆，凭借这个杠杆，开发商只需要极小的财务成本，就可以赢得项目开发的时间，从而轻易获取暴利。但是，一旦市场交易进入观望甚至停滞时，假按揭将成为开发商饮鸩止渴的一剂毒药。一旦楼盘的真实销售停滞，假按揭的房源无人接盘，开发商在套来银行按揭款之后，很快就要面临轮番的、无休止的按揭还贷压力。如果还贷压力无法继续承受时，开发商也将选择断供。

　　而从当前房地产市场的交易情况来看，大面积的观望和交易接近停滞，北京、上海、广州等多个房地产市场的指标城市，均有上百楼盘一季度成交为零的报道。这种局面恐怕也不是三五个月能够显著改观的。在这种市场背景下，出现大面积的退房潮，接下来无论出现什么样的坏消息，都不会让人惊奇。

　　媒体此次曝光的退房潮，还仅仅只是揭开了当前房地产市场假按揭黑幕冰山之一角。而政府监管部门由此将不得不面临尴尬：如果视作不见，失职与不作为的恶名自然难以逃脱；如果严查，打击面将有多大？脆弱的市场信心会不会承受不起而真的崩溃？

　　查或者不查，打还是不打？作出判断，不仅需要勇气，更需要智慧。

　　(卢元强 作者为中国不动产投融资大会秘书长)