刚需是否会持续放大仍待观察

　　轻易抬高房价，销售马上会下来

　　房地产市场应当稳字当头，不能大起大落

　　本报特约嘉宾、中国房地产研究会副会长 顾云昌

　　文字整理 彭平

　　今年以来的销售数据显示，中国房地产市场的暖意是非常明显的，并非是老太太排队排出来的、假按揭做出来的。1—4月份全国房地产销售同比增长17%—18%，与去年同期下降20%形成鲜明对比，房价阶段性底部也已出现。

　　事实上，从去年8月份开始房价就出现环比下降，到12月份全国房价环比下降0.7%，今年1、2月份环比仍然是下降，但到3月房价环比又出现上涨，3月份上涨0.1%，4月上涨0.3%。

　　但这种销售走高能否持续、房价保持上扬或下滑，目前仍有疑问。5月份的房地产销量相比4月已出现环比下滑或环比增幅下滑。不过，同比销量的上升和房价的企稳，五、六月份仍是可能的。同时，去年房价和销量回落较大的城市，这次反弹更为强烈。

　　这一轮市场的爆发，在于政策效应、房价回调以及刚需释放三方面因素的促成，对于买房的老百姓而言，是利率、税费和房价“三降”使之入市而拉升销售回暖。由此也可看出这轮市场是消费性需求为主体，柔性需求或者说改善型需求进入市场的不多，“买涨不买跌”的投资型需求则更少。从这一角度而言，说房地产市场全面回暖同样是存疑的。

　　与这轮市场刚需首先入市、青睐中小户型的行情正好相反，本世纪初房产市场热起来时，率先入市的则是最高收入家庭。这些高收入家庭购买的均为大房子，并带动中高收入家庭入市，一步步从高端往下，到2004—2006年中等收入家庭买房时，房价已经往上走了。

　　与此同时，从宏观经济层面观察，当前的中国经济尚未完全复苏，出口受国际经济衰退影响仍然较大，在这种情况下，房地产业独自回暖的可能性不大。开发商仍然要谨慎乐观。目前的市场还不稳固，比较脆弱，市场对房价非常敏感，如果轻易抬高房价，销量马上会下来，可能会使房地产市场出现W式行情，楼市好不容易刚刚好转，又再一次陷入低谷，大起又大落，这是所有人都不愿意看到的。

　　今年初全国两会上的政府工作报告对房地产业重点突出一个字：稳。报告讲了三个稳：稳定市场预期和信心，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

　　尽管今年以来房地产投资出现了正增长，但中国房地产要保持好的发展态势，当务之急还是稳字当头。