今年 1-5月全市新房成交量达315.03万平方米，同比增长154.49%，二手住宅成交379.66万平方米，同比增长200.84%。但此轮“小阳春”会否延续？

　　低利率政策刺激消费

　　受环球金融危机的影响，2008年9月-12月政府推行5次降息，结束了长达2年4个月的信贷紧缩，一年期和五年期以上贷款基准利率均已恢复到2006年信贷紧缩前的水平。同时，首次置业者购买90平方米以下中小户型的可享受利率7折的优惠，使购房成本大大降低，且存款利率下调也将使居民储蓄意愿下降，推动部分资金流向房地产市场。随着利率水平的降低，国内个人购房按揭贷款增速也由2006年二季度的73.6%下降至今年一季度的13.2%，但2005-2008年间45%的水平仍存在较大差距，为保增长，预计今年内央行仍将维持低利率政策以刺激消费。因此，预计二三四季度个人按揭贷款增速将持续回升，这必将继续支撑成交量放大或维持在现阶段高位。

　　尽管宽松的货币政策使发展商得到了积极的信贷支持，但预计之前的信贷紧缩将制约2009-2010年的市场供应。虽然信贷环境进一步宽松，但由于负债率并没有转变，使发展商资金仍处于较为紧张的阶段。从1季度各上市公司的财务报告可看出，30家上市房地产企业的资产负债率仍维持在 60% 的高水平，远高于香港四大地产商新鸿基、和记黄埔、新世界、恒基兆业在2006-2008年的平均资产负债率30%的水平。因此，预计上市一线房企会将更多的将新增资金放在在建项目上，以确保存量项目的上市销售，从而回笼资金。另一方面，虽然前4个月发展商获得的贷款增长明显，但其购置土地面积及新开工面积均呈下降趋势，分别减少16%和29%，全国新增购置土地仍然较2008年萎缩近30%，可见部分发展商开始在全国范围内拿地是出于战略考虑所采取的必要行动，并不是市场集体扩张的行为。因此，预计发展商将依然采取谨慎的价格策略，以保证销售回笼资金的速度继续加快，巩固前期改善的资金状况。

　　政府调控

　　第二阶段来临

　　5月底国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的通知，商品房投资的最低资本金比例从35%调低至20%，恢复到1996年水平，说明政府调控的第二阶段已经来临，主要目的是为了加大私人投资。同时，从另一个侧面也说明房地产行业整体的资金状况仍较为紧张。降低资本金比例后，发展商的资金状况将有所好转，“资金杠杆比例”增大，但大型房企多为上市公司，在负债及存货的约束下，未来将更为注重自身盈利能力的提升，预计仍将保持稳妥的价格策略，促进存货的消化。鉴于大型上市房企在市场中较好的价格指导作用，因此预计楼市并不会出现迅速提价的普遍现象。合理价格水平的维持将支撑成交量。

　　此外，市场存量消化加速，楼市将步入回暖阶段。国内一、二线城市商品住宅的库存消化速度在加快，今年以来的月均成交速度已恢复到了2006-2008年的平均水平。2006-2008年深圳商品住宅新增库存量为386.8万平方米，今年前4个月已消化原有库存的141.27万平方米。比较全国各城市，2007年深圳是最快进入调整的城市，2009年初又是成交最快回暖的城市之一。(蒋尚礼)