住房需求没到拐点 地产价格也未出现中长期拐点——中新网
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    住房需求没到拐点 地产价格也未出现中长期拐点
2009年10月19日 08:58 来源:证券时报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  房地产价格的一涨再涨,终于让前期疯狂的成交量降了下来,这是好事。股市里,经常用“天量之后见天价”来判断阶段性顶部。房地产成交量在前期放大后的萎缩,以及价格的继续上涨,似乎有点“天量之后见天价”的味道。

  地产价格的形成,与股票指数的形成有很多相似之处,譬如两者均是投资群体合力的结果。只不过股票变现容易,指数波动比地产价格波动更为频繁而已。成交量既然可以作为股票指数的判断依据,一番变通之后用来判断地产价格估计也是可行的。

  股市单日成交天量的形成,一般都是买卖双方对于突发消息的不同解读,令多空双方激烈对抗,巨大的分歧最终导致天量,2007年的5月30日如此,今年的7月29日也是如此。股市天量,是多空双方分歧的总暴发,其结果是股市陷入阶段整理。而对于房地产,就要复杂得多,但内在的判断逻辑应大致相同。

  对于房地产成交量的解读,自然是不可能采用当日成交来判断的,该数据的偶然性太大。判断的依据,只能是区域市场阶段性的成交量。从深圳市场看,2007年高成交量后,地产市场进入调整。而2009年,在上半年的连续放量后,8月份也出现了成交下降情况,行业中的“金九银十”也没有出现。地产成交量的下降,是买卖双方此前高换手之后的一种休整,与股市的表现很是相同。股市在单日天量形成后,市场在惯性的作用下,短期内一般会有一个冲高过程,并很可能创出所谓的天价。对于房地产而言,成交量连续放大,代表了看淡一方的战略撤退,没有足够的时间和空间,短期内不会再回来,成交量也只能是慢慢降低,市场也因为买力不足而涨幅放缓或者停止上涨。从成交量的角度看,房地产陷入阶段调整,应该是肯定的。

  在这个调整后,地产价格还会不会继续上涨,这是大家更为关心的问题。

  笔者以为,住房作为一个消费品,需求是决定其价格趋势的最重要因素。从目前情况看,住房需求,还没有到拐点;地产价格,也不会出现中长期拐点。笔者以为,从1994年住房体制改革启动以来,由于总需求的持续增加,房地产始终运行在上涨趋势中,在这个上涨周期里,地产商不断买地,不断建房,中间虽有曲折,但行业总体盈利不错。即使有个别地产商暂时不幸遭遇困难,也能找到合适的婆家收留,一切都好像没有问题。但地产周期的拐点,一定会到来。届时,地产公司累计的土地储备以及在建工程或者存货,都将遭遇持续减值。

  地产的长周期拐点,笔者认为3-5年内应该会有一个说法。一方面,是住房总供给将会持续稳定增加,央企或国企背景的地产公司大量入市,就是供给增加的一个保障。另一方面,一涨再涨的房价,最终会抑制所谓的城市化需求。此外,有兴趣的读者,不妨关注下高考人数以及小学生新入学的相关数据,这些都是未来住房需求的最直接体现。总需求下降,总供给稳定增加,地产公司的长周期拐点,就不可避免到来了。记者 李茂文

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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