房地产市场投机氛围的彻底荡涤，不仅需要去除市场投机因素的浸透，还要防止权力投机因素的浸透

　　据新华社报道，在安徽省亳州市谯城区，30多亩用于服务老年人的国有公益性用地，“变脸”为商业用地，上面的豪华别墅竟起名“老年公寓二期工程”和“老年服务中心”。更令人费解的是，自2001年起，当地职工就多次举报，而规划、城建、房产等部门却置若罔闻，甚至违规补齐了相关手续。

　　人们不禁要问：社会公共福利为何如此轻易地被转换成少数人的利益？这一土地“变脸魔术”是如何完成的？

　　正如许多土地违法案件，国有用地“变脸”的背后，藏着的是一个“利”字。从三份“联合开发合同”看，谁是不当获利者一目了然：当地民政局、福利院和开发商联合建设的老年公寓、婚嫁服务中心、遗弃儿童收养中心和老年服务中心，都只是一个幌子。开发商向福利院提供的职工住房，以及公开发售的别墅和商品房，才是各合作方真正关心的利益所在。

　　问题是，上述利益关系要得以顺利实现，仅有民政局、福利院和开发商的合谋还不够，还必须具备一系列“客观条件”。正是在这些条件下，投机者才完成了对国有用地的“变脸”：

　　首先，缺乏违规制约。尽管土地开发制度对于执行城市规划、开发用途与期限作了规定，但是缺乏相应配套措施和具体惩治细则，这意味着违法成本事实上的降低。而房地产市场的非理性繁荣，刺激了各个寻租方钻制度空子牟取利益的冲动。当违法收益大于违法成本时，侵吞国有土地资产的合谋也就轻易形成。亳州市谯城区的各方主体之所以敢变更土地使用性质，一个重要原因，就是对违法成本小于收益的考量。

　　其次，存在制度空白。长期以来，开发中的联建问题都缺乏明确的政策界定。联建涉及的环节复杂，产权模糊，因此屡屡成为一些人违规违法进行土地操作的“护身符”。亳州市谯城区民政局、福利院和开发商既可以说是不当得利的合谋者，也可以说是联建方。界定上的标准不一，给了相关方与制度周旋的空间和避责的借口。

　　第三，行政问责难行。侵吞国土资源的进程刚刚开始时，当地职工就已举报，但各有关部门要么置之不理，要么象征性查处，并且以违反程序的方式补齐了有关土地开发的手续。这个过程不仅同样存在寻租可能，而且充分表明，在地方政府与土地开发商利益存在“交集”的情况下，对土地市场违规违法行为的行政问责很容易变为一纸空文。

　　今年4月中旬以来，从中央政府到各地方政府的房地产调控新政，完善了土地开发建设中的制度设计，同时强化了行政首长负责制。可以预见，类似土地“变脸魔术”的舞台将逐渐压缩。不过，这起案例仍可提供新的警示：房地产市场上投机氛围的彻底荡涤，不仅需要去除市场投机因素的浸透，还要防止权力投机因素的浸透。从这个角度，房地产市场既要注重价格调控，也应注重地方政府的行为调控，唯此，才能促进房地产市场健康发展。(徐立凡)