在经济尚未彻底走出低谷的2009年，房地产业能否一枝独秀？目前这波火爆行情究竟能持续多久，今后如何避免再次出现暴冷暴热的现象？后金融危机时代，中国房地产业该如何应对？

　　8月20日下午，本报在北京的北辰洲际酒店2楼会议厅主办了“经济学家中国房地产业发展论坛”，10位著名的经济学家与央视名嘴陈伟鸿围绕上述问题展开热烈探讨。

　　美国至少出现过四次地产泡沫

　　王诃 美国纽约城市大学巴鲁克分校不动产学系主任

　　从资料看来，美国过去50年至少出现过4次地产泡沫。那么，泡沫是怎么产生的呢？我想谈四个角色，第一是政府，第二是银行，第三是开发商，第四是购买者。

　　先谈政府，中央政府通过税率优惠等措施鼓励大家进入房地产，但地方政府要盖学校、公共设施等，需要钱，规章也较严，这样很容易造成价格波动和周期。

　　再谈银行，美国银行很幸福，贷出去的越多赚得越多，风险是别人的事、政府的事，跟银行无关。往往是市场上升时贷款额增大，而下降时贷款额减少。银行的做法有时候也对不动产周期有影响。

　　第三是开发商，估计错误、认为泡沫不可能那么大可能是一个原因，更主要的是开发商盖房不是用自己的资金，有税收优惠，而且有人出钱来买，那我就盖，反正短期内把产品销售出去，剩下的问题是别人的，他们有很多的避险方法，比如预售。

　　另外是购房者，当市场资金非常充足的时候，政府要鼓励大家买房子，当利率很低时，首付款很少的时候，大家都会去买，因为将来房价上涨赚的钱是我的，如果房价下跌，我就不要了。另外价格波动很大的时候，每个购房者对风险的承受能力不一样，承受能力大的怕以后买不起房子会进入市场。把这些因素综合起来的话，大概就可以解释不动产泡沫和周期了。

　　建议开征房地产财产税

　　王洪卫 上海财经大学副校长

　　由于我国目前房地产的持有成本过低导致以增值为目的的房地产投资过度泛滥，不利于稀缺资源的优化利用，这是房价攀升的原因之一。因此，我们要建立存量房地产有效利用的税收机制。

　　建议试点开征房地产财产税，可以先从两个方面试点:

　　一是多占稀缺资源和优质资源的房地产，如150平方米以上的房屋或高于城市平均房价3倍以上的房屋；

　　二是累进开增第二套第三套住房财产税，这样通过提高持有成本，抑制高价房地产，并通过税收机制，使大量的空置房地产重回房地产市场，以稳定房地产价格。

　　另外，资金是房地产业的生命线。目前的房地产市场严重依赖间接融资，导致房地产业和金融业乃至国民经济的发展捆绑于一体，事实上形成了房地产价格下跌导致金融危机或经济危机成为必然。

　　要改变这种局面，必须畅通房地产直接融资的渠道。

　　应当发展以房地产信托投资基金等多样化的房地产金融产品，改变老百姓以购房作为主要投资主体、以博取房价增值为主要收益的投机行为；引导社会资金投向投资基金为主体，以博取租赁收益为主要目的的良性投资格局。

　　通过公共设施均等化平抑房价

　　叶剑平 中国人民大学公共管理学院土地管理系主任

　　为什么有些城市的房价很高，有些城市的价格很低？其症结所在就是公共服务的不平等。北京有80多所高校，而有些地方一所高校都没有。资源都集中在这里，大家都来抢占这样的孤岛，价格肯定会上升。

　　要解决这个问题，我的建议是公共设施的均等化，这有助于拉平房地产的价格。比如在孤岛上架设一座桥，大家可以离开这个岛，使价格扁平化，高的地方相对增长缓慢一些，低的地方通过桥使外面涨，有序地通过公共投入或者基础设施投入，使价格达到均等化。

　　第二，公共设施的均等化有助于促进内需。外需已经受到严重挑战，要拉动内需，城市还是有限，在有限的内需下如何达到整体的发展？房地产市场一方面要稳定，一方面投资要有去向，要拉动城市周边的城镇。我们看到，有城市已经做了实验，北京有11个新城，并有48个重点镇在发展。上海也一样，有13个新城在发展，把基础设施、公共福利辐射到这些地方去，包括西部，我想未来的投资空间会非常大。

　　要使公共设施均等化，还有一条是城乡房地产市场的统一，城乡土地市场的统一，只有扫平城乡差异才能够实现整个社会的和谐目标。唯有公平，中国的未来才能够持续地发展。

　　宏观政策制定像“炒花生米”

　　卢锋 北京大学国家发展研究院副院长

　　现阶段中国经济要达到比较合适的增长率，15%的货币增长就差不多了，而现在一下子30%多，要在今后时期保持宏观经济的稳定也是面临着很大的挑战。另外现在对宏观经济形势也有不同的看法，有经济学家认为总需求回升态势已经稳定，担心经济在一段时间偏快、通胀的问题，包括资产价格过高。但是也有一些经济学家倾向于认为，现在的回升基础还不稳，外需还没有起来。

　　以上原因就导致了宏观经济政策今后的走势不确定性增加。我个人理解，现在的宏观政策就像炒花生米，起锅早了怕没有炒熟，没有香味，但是迟了就焦了。现在宏观政策的拿捏，在前瞻性和稳妥之间面临着极大的挑战，这对房地产业是非常重要的环境不确定性。

　　这对房地产业会有什么样的影响呢？由于当下地王频出，投资加速，通胀预期彰显，国企大举进入，都不是一个非常稳态的现象，可能还得担心宏观政策在一段时间调整。调整有两种可能，一种是如果经济走高，资产泡沫多了，也可能在客观上逼出一些积极的效果来。地王现象还是跟我们对土地的数量高度管制有关，这是最根本的原因。如果房地产因为货币导致资产泡沫的压力，会不会推动中国政府在增地制度改革这么难解的问题上再往前走一步？这是好的设想。也可能货币发这么多，由于对宏观形势判断还不确定，政府在前瞻性和稳妥之间还有一些矛盾，还有一些投鼠忌器，最后的政策调整也会急速严厉。

　　总体来讲，整体形势变化就一个字“快”，政策演变走势就一个字“疑”，而开发商今后就是一个字“忙”。