房价上涨是否意味着市场回暖?——中新网
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    房价上涨是否意味着市场回暖?
2009年10月10日 16:58 来源:中国经济导报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  2008年以前,房地产价格经历了较长时期的大幅上涨,出现了泡沫化倾向,2008年下半年以来,房地产价格又随着经济的下滑而回落,到今年5月份前后出现了反弹,这是否构成了房地产市场长期回暖的信号呢?

  我个人的看法,目前房地产市场出现的情况,更多的是之前积累的刚性需求的释放,并不意味着房地产市场的长期回暖。判断房地产市场的走向,不能只看房地产内部指标变化,更需要将其放在宏观经济的大环境中来分析。从宏观经济环境的角度,我国经济总体好转的趋势并不明显,经济还没到底,房地产市场也就不可能见底。经验也告诉我们,当经济下行压力增大,个人预期收入的前景会受到负面影响,购房需求也受到影响。由此得出结论,由于现在宏观经济的未来走向仍不明确,在经济尚未企稳的情况下,房地产市场的走向也面临着很强的不确定性。

  目前有一种观点认为,适度宽松的货币政策是造成房地产市场回暖的主要动力,其主要例证之一就是购房贷款在贷款增长中占比在提升。而在我看来,这种观点有失偏颇。

  适度宽松货币政策的目的是为了拉动增长。增长是财富的创造过程,人们的收入都是从经济增长当中获得的。但现在有一个相互矛盾的情况:一方面贷款投放的增速很快;而另一方面经济启动的迹象却并不明显。

  在此次启动经济的过程中,我们遇到了和以往历次经济增长都不同的现象:投资上去了,工业下来了。在过去拉动经济增长的过程中,采取的基本模式是以投资拉动工业增长。但目前,大量资金的投入主要是加速现有项目的完成。全国大概有20万亿规模的在建项目,其中还有很大一部分投资需要完成,之前一段时间投资商因为受到危机影响,加上资金链紧张,相当一部分定单下给了生产企业,到结算时却付不了钱,设备生产出来就成为企业库存。

  但现在贷款一放松,资金给了生产商,实际上生产商并没有增加生产,而只是一个去库存化的过程,即把已产出的产品发货销售。所以,这就意味着贷款投放之后,去库存化导致投资完成额的上升,而工业生产却不增加。这些投资实际上是延续了原来的产业结构,原来的产业结构是一个过剩的结构,是产生不了效益的。产生不了效益,劳动者的工资就增加不了。所以适度宽松的货币政策,如果只是维持了原有的生产过剩的结构,那么对于提高居民收入、房地产市场回暖,都不能构成根本的支撑。现在的购房是实现前一阶段抑制的需求,而并不是当经济持续增长,人们收入普遍增加所产生的新增需求。

  这一判断并非否定把刺激购房需求作为拉动内需的重要举措,而是提出经济增长的基础还没有稳固的时候,房地产市场的反弹就是有限的。货币政策与其他启动内需的政策对刺激楼市都有一定的作用。但是在大环境不变的情况下,发挥的作用会很有限。

  个人认为,如果政府想要把房地产作为在短期内启动内需的重要举措,那么有一件事是可以做的,就是加大保障性住房的建设力度。一个社会总是有相当一部分人买不起商品房。我曾经做过一个估算,我们城市在这一轮经济增长之中,大概有40%的城市人口的收入增长低于房价增长,也就是说他们永远买不起房。对于这些居民,全面市场化的道路就有问题,政府需要用公共福利的形式,把居住作为一种公共产品来提供给他们。现在政府在推进廉租房,中央每年对廉租房的投入不断增加,目前解决了约5%的城市人口的住房问题。但覆盖面还比较小,比较理想的覆盖率是50%,如果有一半的城市人口居住在保障性住房里,就会对商品房市场产生很大的减压作用。保障性住房的推进是一个长期工程,从现在开始每年进行一定量的投入,就会逐渐覆盖更多的城市中低收入人口,能够推进城市化,打开更大的经济需求。从这点看,虽然目前保障性住房的投资在4万亿元刺激计划中已经占了1/10,还是不够,还应该加大。

  此外,就个人看来,当前房价的上涨,也并不意味着房地产业自身的回暖。数据显示,今年一季度,我国房地产开发投资同比增长4.1%,增幅比去年同期减少28个百分点,比同期固定资产投资增幅低22个百分点,是1998年以来同期最低水平。而购置土地面积和商品房新开工面积继续负增长,且降幅增大。从这些情况看,房地产市场似乎已经陷入了困境。但我相信,这个困难是暂时的。从长期看,中国房地产市场有着巨大的增长前景。

  有关人士预测,20年后,我国将新增8亿城市人口,而要解决他们的居住问题,以及现有4亿城市人口的住宅条件改善问题,必然会拉动一个巨大的房地产市场。同时,从国际经验看,在发达国家财富积累形态中,有2/3是房地产,也说明了在未来中国房地产市场的前景广大。

  (王 建 作者单位:中国宏观经济学会)

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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