“原来不属于CBD，现在属于CBD了。”日前，准备把朝阳公园附近一套住房出售的王先生到中介调高了房价，对于调价的原因，王先生给出了前面的回答。根据《广厦时代》从中介机构了解到的情况，CBD东扩方案出台后，在西大望路外侧、团结湖附近的不少二手房房主，都把报价往上提了几百块钱乃至上千元不等。感受到CBD东扩利好的，还包括万科公园五号、公园1872、万科蓝山、时代帝景等在CBD东扩范围内和周边的新盘。据了解，不少楼盘都将加快推盘节奏，房价也有不同程度的上调。

　　CBD东扩真的这么乐观吗？

　　●近水楼台先得月 CBD东扩更利好周边楼市

　　“CBD规划需要的，应该是与商务区相配套的公寓类产品，而不太可能是家庭型的普通住宅。”高策地产顾问机构董事长李国平对《广厦时代》表示，CBD东扩带来周边房价、地价的上涨都是自然的。“更成熟的商业配套、更多CBD人士的置业需求、可以预见的投资回报空间，在不少开发商和二手房主的眼里，CBD东扩带来一片形势大好。即使在不少买房人心中，也已经有了CBD东扩带来房价上涨的心理准备。”

　　根据CBD规划方案，CBD东扩区域内50%是写字楼，25%是住宅，还有25%是其他的商业和文化设施的配套。对于这部分新规划住宅，亚豪机构市场总监郭毅表示，这25%的住宅面积，应是豪宅产品，并不能满足在CBD从业人员的置业需求，东扩吸纳的大量购房人肯定要找一个“置业出口”，这对于相临近的东部地区房地产市场都是利好，包括东北的望京、丽都区域，东部的朝青板块和通州，东南的百子湾、四方桥板块都将从CBD东扩中受惠。

　　●居住外延 功能掣肘让CBD置业难以高枕无忧

　　“北京城市建设的扩张发展不只是一个CBD，CBD只是一个商业集中区。”10月15日，在第五届中国地产金融年会上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮这样表示，北京的地铁延长线将衍生出许多卫星城，“全世界像北京这样的大城市都是在放射性的卫星城居住，中产阶级可能以后也要在离市中心30-50公里的半径内生活。”

　　而除了类似CBD并非居住趋势发展“落点”的判断，还有业内人士对CBD区域长远的投资价值表示了谨慎的担心。而这种担心一方面来自金融街、中关村等商务区崛起后，将分流CBD的入住企业，分流未来的购房和租房人群；另一方面也来自CBD自身区域功能的制约。李国平在接受采访时说，在目前CBD区域，从东三环到东四环，交通堵塞问题已经显现，如果未来没有良好的解决方案，交通堵塞愈演愈烈，将可能导致企业望而却步，导致入住企业逃离CBD，势必连带住宅市场的价值衰退。

　　“摊子很大，投资密度很小，城市效率极低，商务成本极高。”万通集团董事局主席冯仑也在地产金融年会上表示，现在大部分的城市扩张都不是市场导向的。他举例说，在纽约，从上午到下午可以开十个会议，但在北京，商务区分散，“一天能跑几个？”对于CBD东扩效果，包括带给楼市的进一步影响，新建众多写字楼对市场的影响，冯仑表示有待观察。

　　文/张旭