对于备受“无地可开”困扰的深圳，11月发布的城市更新政策无疑为其打入了一剂强心针。深圳本地股一度“独领风骚，”开发商摩拳擦掌，准备大干一场。然而，“天有不测风云”，刚开始亢奋的深圳城市更新项目，就遭遇“国四条”。高房价、高地价一时成了众矢之的。而深圳城市更新项目在实际推进中，不断受到推高房价、地价的指责，为此开发商明确指出：房价高企下，不是选择城市更新的好时机！

　　新一轮贷款周期将至，四处寻找项目的深圳市大小银行默契十足地将目光锁定了城市更新项目，却发现找不到贷款对象？

　　“城市更新单元”概念下，土地的多个权利主体之间展开了开发权之争；而在财富效应推动下，已经划入或有望划入更新单元的城中村里，又兴起了新一轮的抢建风潮……

　　拆迁难和补偿费用高昂让老牌的开发商举足不前，而权利人基于“可自主改造”新规组建的新开发商却开始在改造中崭露头角。

　　深圳的地产格局是否正在改变？银行的介入会否加速这一变局？而中央对房地产宏观调控又会为其增加哪些变数？近日，《上海证券报》记者在深圳进行了调研。

　　银行密集调研 抢食更新蛋糕

　　在一份工商银行深圳分行近期下发的相关文件中，“旧城改造贷款”被列入明年放贷的重点，各支行将深圳市政府公布的19个已进入实施阶段的项目分包到人，人手一张单子，要求逐一了解情况，为明年开发该领域的项目做准备。

　　与工商银行进入实际操作相比，中国银行深圳分行显然还在门外打转转。该行虽专门成立了“旧改”工作小组，但还在到处找城市更新项目目录，不能得其门而入。

　　新一轮贷款周期将至，四处寻找项目的深圳市大银行们默契十足地将目光锁定了城市更新项目，却发现找不到贷款对象。据业内人士透露，能不能拿到项目目录，直接反映银行在政府部门的资源足不足。据了解，为了抢占城市更新这块大蛋糕，银行业的竞争已经达到白热化，有消息说，建设银行深圳分行甚至打出了贴息牌。而同一行业不同支行竞争也不乏其例。

　　“你们XX支行的行长昨天不是才来过吗？”在记者跟随的一家银行的支行调研团队在一改造项目拜访时，一位工作人员问。而令他好笑的是“像这样同一银行不同支行的调研团队前脚走后脚来的情况时有发生。”

　　记者从多家银行了解到，由于预计国家明年下半年将收紧信贷，各大银行都有赶在明年上半年将全年的贷款额度放出去的打算。现在各银行业务员都到处奔走，在为明年的贷款额度寻找项目。在他们看来，房地产、基建仍属优质行业。在新增土地供应紧缺的情况下，城市更新项目成为各银行追逐的主要对象。

　　此外，一位接近建设银行深圳分行公司业务部的人士告诉记者，周期长、安全，也是各银行看好城市更新项目的重要原因。该人士指出，更新改造贷款可划分为旧城改造贷款、住房开发贷款及按揭贷款三期，后一期的贷款可为前一期提供还款保障，环环相扣还可以留住中长期优质客户，且有政府批文及土地抵押作为保障，坏账风险小。因此各大银行都是铆足了劲要抢占这块大蛋糕。而在各大国有银行竞争已经十分激烈的情况下，政府背景相对较弱的民营银行只能望而兴叹。

　　财富效应刺激 抢建风潮又起

　　与银行对城市更新项目的热情相呼应的是，被拆迁户进入抢建潮。在记者调查中发现，有些住宅在加建后，两栋楼之间竟连个人都挤不进去，更别说正常走路了。而一些住宅一搭眼就能看出不是为“住”而建的，面积小、低矮不说，连窗户也没有，住进去恐怕呼吸都不能顺畅。

　　记者近日在岗厦东楼园片区看到，部分居民的楼顶四周用铁皮或蓝色纱网围了起来，后面隐约可见钢筋和水泥柱子，还有工人作业的身影。记者了解到，近段时间，利用楼顶铁皮房作掩护、加盖建筑物的村民不在少数。为赶工期，不少居民楼顶日夜作业，以至于周围居民怨声载道。

　　岗厦东楼园片区现有400多栋出租屋，原住居民以收租为生。目睹了岗厦河园片区居民在旧城改造中一夜暴富，楼园片区一些村民纷纷在自家楼顶非法加建，期望在日后的拆迁中更多受益。

　　记者从福田区旧城改造办了解到，至少短期内，楼园片区目前并没有相应的改造计划。但不少村民相信，河园片区改造后，楼园片区的改造也将是迟早的事。对未来拆迁获补偿的预期，成为一部分人抢建的最大原因。

　　深圳福田区城管部门的调查数字也证明了这个现象，今年10月份，福田区违建立案数量比9月份上升了55.88%。另外，正在抢建的不仅仅是岗厦片区，在深圳公布城市更新办法后，深圳关内关外，都存在冀望通过抢建获得更多补偿的现象。深圳市查违办11月6日下发的《查违简报》中称 “9月28日到11月1日期间，违法抢建投诉基本呈逐周上升趋势。”

　　福田区旧城改造办公室主任郭鹏生认为，一定要防止抢建问题的反复出现，否则很容易增加城市更新的门槛，他说：“如果不加以控制，旧改的门槛会高速提高，成为甩不掉的包袱，积重难返。”

　　旧改成双刃剑 房价或被推高

　　城中村的改造，带动了城市规划的升级，然而对普通老百姓来说，旧城改造并不全部意味着是好事，尤其看到被推高的房价之后。

　　岗厦河园片区改造后，将有一部分建成高档公寓。有关人士分析，按照周围楼市价格判断，新建成的岗厦住宅、公寓的价格至少会在每平方米25000元以上。同时，自拆迁后，岗厦片区的房子升值非常明显。一位地产中介告诉记者，岗厦片区的星河世纪楼盘，在周边拆迁方案基本落定之后，房价在一个月之内每平米升了3000元左右，现在已经卖到2.5万/平米。他说：“虽然有房价整体上升因素，但岗厦片区的房价显然升幅更快”。

　　而拿到巨额补偿的村民，往往又把资金投向了楼市。在岗厦东河园片区，有一栋名为总裁公寓的大楼即将竣工，因为地处中心区，又标榜高端装修，这栋大楼卖到3.8万——5.2万/平米的高价。有中介透露说：“因为就在家门口，里面起码有一半的房子是岗厦村民买的。”一位熟悉城中村改造的政府人士也证实，虽然大部分村民都选择以物业补偿为主，但拿到现金补偿的村民，因为没有其他投资渠道，基本上都会将钱拿去投资物业，“全市那么多城中村在拆，起码会有几个亿重新投资到楼市中”。

　　除了房价被推高之外，出于对高额补偿的追逐，违建往往与拆迁赛跑。拆迁的过程，也是严打抢建的过程，在财富效应的吸引下，城市更新的成本也变得更高。旧城改造的本意是向存量要土地，结果却很可能是抬高了土地成本，这是规划者没料到的事。

　　冷对城市更新 开发商称时机不好

　　相对于银行和拆迁户的热情，曾被认为或受益最大的地产开发商对介入更新改造项目竟然顾虑重重。深圳某地产公司高层就对记者指出，旧改项目并不是块“好啃的骨头”，国家、省市相关部门至今没有针对更新改造的拆迁政策，项目拆迁难度大、时间拖得长；另外，拆迁补偿政策也不完善，拆迁补偿费按市价(基本与二手房均价一致)，再加上建筑成本，只可能导致未来房价更高，这样算下来，投资太过高昂。尤其是，最近“国四条”的下发可见中央已经要对楼市进行调控，这种情况下，谁知道三五年后楼市是何光景？

　　他认为，旧改项目适合在房地产市场低迷的时候介入，眼下已经是房地产市场的高峰，进入时机不对。

　　由于未来深圳市基本生态控制线外新增建设用地潜力不足150平方公里，正在公示的《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》里指出深圳未来十数年要实现建设用地“零增长”甚至“负增长”。在此背景下，有业内人士指出，一些老牌地产开发商发展重心正在向内地二三线城市转移，而更新改造项目将催生出许多新的地产开发商(城中村自行组建的开发企业)，深圳的地产格局或许正在酝酿变局。