北京一家新闻媒体就房价举行民意测验，征求一些经济学者的意见。绝大多数学者认为2010年中国的房价将会不断上涨，只有包括本人在内的少数人认为，中国的房价将会下降。

　　笔者之所以得出这样的结论，是因为中国房地产市场价格上涨速度远远超出了普通中国人的承受能力，房地产价格水平与我国居民平均收入增长水平极不相称。投资型住房购买行为与消费型住房购买行为之间的分界越来越明显。消费型住房市场正在逐渐萎缩，而投资型住房市场正在不断放大。中国的房地产市场犹如泡沫化的股票市场，在疯狂炒作的同时，吸引了大量资金。当投资回报率下降或者支付能力下降时，房地产市场就会爆发危机。

　　正因为如此，一些房地产开发商拼命鼓噪，希望政府维持现有房地产价格。来自北京的一个房地产开发商甚至大声疾呼，如果房地产市场价格下跌，那么，还有谁会购买商品房？

　　其实，在住房空置率不断上升的情况下，把投资型住房购买行为转变为消费型住房购买行为是理性的选择。换句话说，让那些购买住房的投资者尽快将房屋出售；让那些需要住房的消费者，能以相对低廉的价格购买住房，是此次房地产宏观调控的目标所在。

　　要想实现宏观调控的目标，政府必须从以下几个方面入手：首先，征收房地产税。商品房投资者必须每年向税务部门缴纳房地产税；其次，尽快建立房屋租赁市场，通过规范房屋租赁行为，减少房屋租赁交易成本，鼓励居民租赁住房；第三，强调住房的地域性特征，开征住房社会保障税。凡是购买商品房特别是高档商品房的居民，必须向城市缴纳特别社会保障税，以确保房地产市场价格下降之后，城市的社会保障水平不会随之下降。

　　现在，中央政府出台的房地产宏观调控政策，主要是在市场准入和购买环节做文章，希望通过提高房屋购买成本，起到遏制房地产市场价格上涨的作用。但实践表明，提高房地产市场准入门槛，结果是让少数投资者直接或者间接垄断房地产市场，使房地产市场的竞争水平下降；增加商品房购买和转让成本，只会使房地产市场价格居高不下。因而，逐步减少房地产市场准入限制条件，减少土地出让金，鼓励更多企业和个人进入房地产市场，才能为房地产市场繁荣打下良好的基础。不仅如此，政府应当大幅度削减商品房购买的税费，确保消费者可以比较低廉的价格购买商品房。

　　商品房交易完成之后，政府应当开征房地产税和住房社会保障税。凡是购买商品房的居民，都必须按年缴纳房地产税，并且根据城市发展需要，向政府缴纳社会保障税。房地产税可以逐步取代土地出让金，由消费者按年缴纳。购买房屋面积越大，缴纳的房地产税就越高。商品房距离市中心越近，需要缴纳社会保障税就越高。

　　今后房地产开发商必须同时取得建筑承包商资格，逐步减少或者压缩房地产开发的中间环节，以节约成本。房地产开发商对居民购买的商品房实行终身负责制。如果商品房质量出现问题，房地产开发商必须承担维修责任。今后房地产开发商不得炒卖土地获取收益。

　　住房和建设部可以考虑制定专门的行为规范，引导房地产开发商逐渐收编建筑承包商。经过资产重组或者资本重组之后，争取短时期内在我国组建一批具有较高资质等级，具有良好社会信誉，具有雄厚的开发资金，具有充足的技术保障，具有提供长期售后服务能力的房地产开发企业。房地产开发企业根据城市规划情况，按照属地原则从事房地产开发，政府在优先满足城市居民基本住房需求的前提下，在城市郊区或者城乡结合部，规划建设高档商品住宅。凡是涉及到农村集体土地的，政府退出，由房地产开发商与农村集体经济组织进行商业谈判，并签订土地使用协议。

　　居民为了投资需要，可以购买城市郊区或者城乡结合部的商品房，但是，必须缴纳房地产税和城市社会保障税。这样的制度设计，既可以有效地保证城市居民基本的住房消费需要，同时又可以适当照顾城市居民住房投资需求。由于降低了房地产市场准入的门槛，因此，可以促使房地产开发商通过良性竞争降低房地产开发成本；由于减少了商品房购买环节的费用，可以鼓励城市居民在城市郊区或者城乡结合部购买商品房；由于商品房投资者必须缴纳房地产税和住房社会保障税，政府可以源源不断地获取财政收入，从而确保城市可持续发展。一次性缴纳土地出让金的做法，不能再持续下去了。

　　(乔新生 作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任，教授)