近年来，我国的房地产市场陷入了一种“调控—观望—反弹”的怪圈，而且这种怪圈每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点，即所谓“且调且涨”、“越调越涨”。这种现象的出现，与房地产业的定位模糊和摇摆不定不无关系。

　　房地产被视为“支柱产业”始于上世纪90年代，但正式作为产业定位确定下来，并见诸于文件则是在2003年。2003年的国务院18号文件提出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。然而，也就是在2003年以后，国内房价便开始了以每年两位数的增幅快速攀升，2004年和2005年全国住宅价格分别上涨18.7%和12.6%。

　　为了稳住房价，2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”，2006年又出台了“国六条”，才使得2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下，同比上涨6.2%。但市场经过一段观望后，2007年又再度出现房价大幅上涨的一个高峰，全国住宅价格同比上涨16.9%。因此，2007年8月出台的国务院24号文件开宗明义地指出：“住房问题是重要的民生问题”。这说明，见诸于国务院的文件也不是一以贯之地只强调房地产的“支柱产业”地位，在某些时期特别是在房地产处于非理性扩张时，更强调住房、房地产业与民生之间的重要关系，从这时出台的一些政策措施看，实际上是将房地产业定位于“民生产业”了。而且，2007年的24号文件结尾还强调：“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准”，这实际上又等于否定了此前2003年18号文件关于房地产业是国民经济“支柱产业”的定位。

　　正因为2007年的24号文件强调了住房与民生之间的重要关系，并从保障和改善民生的要求出发采取了一系列的调控措施，2008年全国房价的上涨才再度回到两位数以下，同比涨幅为7.5%。但由于2008年遭遇国际金融危机影响，为实现“保增长”的任务，房地产的“支柱产业”定位又再度受到重视，并承担起对经济增长的拉动作用。由此，也导致了2009年全国房地产市场在经过3、4月份的“小阳春”之后，一发而不可收拾地陷入极度非理性状态。

　　从上述房地产业的政策变化以及市场走势看，不难得出这样几个基本结论：首先，尽管2003年的国务院18号文件确立了房地产的“支柱产业”地位，但在实践中这一定位并未贯彻始终，从个别时期出台的政策看，似乎又是立足于“民生产业”的定位。其次，凡是强调房地产“支柱产业”地位时，市场就会火暴起来，房价也会出现上涨或反弹；凡是强调房地产的民生性质时，市场便会出现观望，房价上涨也会趋缓。最后，由于总体上和大部分时间里都是将房地产定位于“支柱产业”，而“民生产业”的定位又从未得到过正名，因此，不仅总体上我国房地产业呈现着“非理性繁荣”，房价也在大部分时间里处于过快上涨态势。

　　当然，房地产业的“非理性繁荣”和房价的过快上涨，并不能完全归咎于“支柱产业”的定位。但不可否认的是，这一定位必然会让房地产业得到多方面的政策支持，为加快产业发展和市场繁荣带来了诸多有利条件，而在任何一个快速发展和处于“非理性繁荣”的市场上，若想回归理性并让其产品价格降下来几乎都是不大可能的。这正是近些年来中央多次出台稳定房价的调控政策，却始终难以让过快上涨的房价回归理性的重要原因。

　　纵观当今欧美发达国家，没有哪个国家是将房地产业确立为“支柱产业”的。从世界各国房地产发展的经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，并将房地产市场作为消费市场的，国家经济周期波动就比较小，如德国、法国等；凡是轻视房地产的民生性质，并将房地产市场作为投资或资本市场的，国家经济周期波动就比较大，如美国、日本等。

　　面对世界经济科技发展的新趋势，以及现代化进程中已经出现和可能遇到的问题，当代中国应当将高科技、文化、教育等“智慧产业”作为国民经济发展的主导乃至支柱产业。至于房地产业，则应让其尽早回归到“民生产业”的定位。其实，无论是从国计还是民生的角度讲，一个定位于“民生”的房地产业对于中国都至关重要，说它是“支柱产业”也不为过，但不是作为拉动GDP增长的支柱产业，而是以保障民生为宗旨、以完善住房保障为重要内容、以实现住有所居为目标的“民生型支柱产业”。

　　(张道航 作者系中共大连市委党校教授)