随着郑州房价不断上涨，很多卖房者并不急于出手房子，而是选择放盘转租，但房地产业内人士提醒，投资者不能为了片面看到房价上涨而忽略了投资回报率。

　　现象

　　房价上涨 投资者不卖转出租

　　昨日，郑州市经七路上一家房产中介经纪人小王又接待了一个出租房的客户。

　　房主说，房子都在涨价，想再等等看，先把房子出租了。

　　这位由卖转到租的投资者并不是第一个，上一周，小王接到类似这样转租的客户比平时多了起来，据他了解，很多客户并不着急现在就把房子卖出去，“现在郑州的房价一直在上涨，很多业主恐怕现在卖了亏。但房子空着也是空，就先出租。”小王说。

　　21世纪房产中介的一位经纪人说，在2009年下半年，一线城市的房价飙升，当时作为二线城市的郑州，房价也跟着涨，今年年初国家开始遏制投机性住房，一线城市的房价有下降的趋势，但郑州房价仍然具有上涨的苗头。因为房价上涨，投资者不急于抛售房子，一直在等待更高价位。

　　“但房子空着也是空着，于是很多人都希望能够顺便出租出去。”这位经纪人说，这样的群体在今年初开始增多。

　　现状

　　大房租不上高价

　　在郑州出租房子，收益并不太理想。

　　记者了解到，位置稍好点的40m2左右的房子(一室)租金在800~900元/月，同样地段的三室房子，租金则在1200~1500元/月。位置稍远点的40m2左右的房子(一室)租金在200~300元/月，三室的房子，租金则在1000元/月左右。

　　租房收益不理想，在郑东新区体现得更为明显，郑东新区的房价目前已经步入万元大关，但相对众多的房源，租客并不多。租金并不比市区里高，在郑州周边楼盘，相对市区的租金要低不少，但是因为离市区较远，交通不便，所以客源也不多。

　　昨日，郑州一家房产中介经纪人小孟介绍，对于租房，一般个人比较能接受的范围是每月租金不超过1500元，如果超过这个数，很多人更愿意选择贷款买房，他们认为，每月租金如果是这个数就和还贷相差不多了。

　　相比较，投资小户型的出租会容易，划算些。比如同地段的40平方米、80平方米、150平方米这样面积整倍增长的房子租金并不是整倍增长。按常理，户型大房间多就租金高，但实际上越是大房子往往越不好租，大户型的租金和面积无法形成正比。

　　算账

　　出租30多年才收回成本

　　因为出租房子不赚钱，昨日，郑州市民牛女士又到了一家中介登记出售自己的房子。

　　牛女士说，2008年，看到郑州房价在涨，她花了50多万买了一套房子，现在房子可以要价70多万。很多客户看了房子后，对房子很满意，但是就觉得价钱高，因此一直没卖出去。房子降价吧，她又觉得亏。没办法，现在只好先把房子出租出去。

　　尽管是100多平方米的三室两厅，还配备了电视机、床等，每个月的租金价位在1600元左右，但是没人租。后来中介建议她降低点租金，调到每个月1300元才出租出去。但是牛女士心理上还是觉得很亏——现在租金涨得没有房价快，几年才涨一点租金。

　　牛女士给记者算一笔账，这套房子一个月1300元，一年就是1.56万，收回成本就得30多年，这中间虽然说房租会上涨，但自己50多万元的钱还一直压着，中间的利息损失跟租金的上涨都差不多了。

　　30多年收回成本，这还算不错的了，有媒体报道，广州一位张女士的房子面积虽然有103平方米，但由于该楼盘定位为豪宅，只做成两房，张女士还配齐家私家电，最初开价3500元/月，但一直无人问津；后来中介销售人员建议她降低心理价位，调至3000元/月，可是租客依然无法接受这个价格。张女士觉得很委屈：这间房她当初以140多万元买进，现在市价大概165万元，自己已经主动降价了，3000元/月的价格她要近50年才能回本，而且还要配备家电，可是租客们还是嫌贵。

　　建议

　　出租回报率不宜低于4%

　　投资买房子对外出租，真的不划算吗？

　　专业人士说，这也不一定。

　　工商银行河南分行一位理财师告诉记者，出租房屋能否赚钱，有一个租金回报率，如果高于这个回报率，那就划算，如果低于这个回报率，那干脆就直接把房子卖掉。

　　据了解，很多投资者并不知道房地产投资回报还包括租金回报率，即使有投资者考虑到了租金回报率，但是为了选择价差回报最大化，把此部分给忽略了，只是考虑到了房屋升值潜力。

　　他说，对于那些钱多，又以长线持有为目的的投资者来说，出租回报率高于银行定存利率2%，还是值得持有的。但对于那些钱不多，必须依赖贷款来买房的投资者来说，就要慎重考虑出租回报率了。

　　他分析，目前商业贷款的利率接近5%，一般买家的贷款约为总房款的60%~70%，而首付钱也是资金占压，首付就要损失一部分利息，再加上还贷，隐性成本和显性成本之和才是总成本，根据出租总收入，可以算出来年租金收益率【具体公式是：年租金回报率＝(全年所得-每年需要支出的费用)／购房所花费用(例如装修费、购房款、办房本费等)】，出租回报率至少达到4%才能弥补自己的资金成本。

　　有人说，租金只要高于贷款月供就可以投资这套房，其实这也要看租金高于月供多少钱，这种情况下出租回报率底线也要为4%。

　　此外，旧楼由于价格上涨空间较小，因此投资者要重点考虑出租回报率。但无论投资什么，投资者还要考虑自己的资金成本和风险承受能力。(记者 侯莹)