与上一轮调控时隔两年半之后,楼市迎来史上最严厉的二套房贷政策。这次楼市调控措施与2007年“9·27”新政出台背景都是在于楼市高温不退,政府寄望通过提高第二套房首付及利率,抑制投资型需求,降低投资性购房对房价的推动力。不少市场买家寄望在政府调控下,楼价能进一步下降,因而放慢了置业脚步,市场的观望气氛再次浓厚。

　　此番调控,打破了“以往套路”的房市调控新政,在短短的几天里给中国房市带来的“转折性”巨变,即使对以往历次政府的房地产调控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“愤怒”的市民,亦感觉已重新看到了解决住房问题的希望,新政组合拳频频出台不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”,更有一些开发商和炒房者猜测,本次新政如果执行力强的话,那么中国一些大中城市的房价可能要降两三成。

　　现在政策严过当年

　　降价,自然从开发商开始。2010年恒大的率先降价已经众所周知。无论真降假降,引发的风潮都推动着降价潮的来临,同创卓越总经理赵卓文认为,恒大这一做法,符合许家印老板的风格,也是恒大根据自身情况作出的战略选择。

　　而在2007年“9·27”之后,当年底万科率先降价促销,理论基础是“拐点论”。而现在,这个“拐点”似乎来得更猛。“4·14”新政二套房贷首付比例为50%,“9·27”要求为40%；“9·27”并未涉及三套及以上房贷,“4·14”则明显规定:房价上涨过快的城市,地方政府有权根据实际情况停止对第三套住房发放贷款,同时对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买贷款。

　　经济环境把控政策力度

　　相比起2007-2008年的状况,现在的经济大环境更好。“9·27”新政后,马上接着又是世界金融海啸,双重冲击下,房地产市场可以说几乎溃不成军。而今年国家宏观经济形势似乎非常乐观,有预计2季度GDP增长将超过12%,甚至有过热的威胁,如此分析,房地产没有政策调控、经济不景的双重打击之忧,政府反而可以更加大胆地调控这个行业,而不必像2008年那样过于投鼠忌器,怕打了地产伤了经济。

　　从市场情况而言,2010年楼市成交量下滑,与2007年底、2008年初时的情形有很大的差别。2008年在万科率先降价后,各地楼价普降20%-30%,但各地销售量却持续下探至谷底。以广州楼市为例,正常月销售量是50-60万平方米,在发展商降价时,却下降至20-30万平方米。

　　在“买涨不买跌”的年代,降价未必就能带来销售量的攀升。而2009年,各地楼价普升40%-50%,高烧导致开发商资金充裕,地产商的抗调控能力整体大幅增强。现在才表态降15%。“大家心中都有数,谁傻谁接盘。”一位业内人士在博客上说。

　　降价的出发点迥异

　　从开发商层面分析,目前恒大降价只是一个特例,还无法说能像“9·27”一样,导致整个市场恐慌跟风降价。事实上,相比“9·27”,开发商在这次调控前已经有所准备。而当年的“9·27”普遍开发商都有点措手不及,而去年年底中央经济工作会议之后,关于楼市条款的传闻和小政策就连连不断,不少开发商已经有所警觉,在资金方面也有所准备,加上去年理想的销售情况,当前开发商总体的流动性还是不错的,也能扛得更长。但另一个问题是,地产公司越是能扛,离调控到位的目标就越远,调控的时间可能就越长;至于这次调整所需要的时间具体有待观察。

　　专家分析认为,今年恒大接过万科的接力棒最先降价的另一个原因也是因为二者的发展阶段不一样。万科已经进入了发展的相对成熟期,并开始根据市场状况进行内部策略调整,而恒大目前正处于扩张的前期阶段,在行业洗牌的关键时期,恒大的降价策略,更多是对行业地位的布局考量。吴旦颖