开发商宣传天花乱坠 专家称应视为合同一部分

　　据中国之声《新闻纵横》8时15分报道，厦门“锦辉花园”售楼时，开发商的宣传很诱人。“罕见30米宽三叠泉瀑布、2000平方米‘曲院水荷’日式中庭园林、20平方米入户私家花园”等等，这些美好的“生活场景”吸引业主签下《商品房买卖合同》。但是，交房后业主却发现，入户花园没了，取而代之的是消防通道。

　　业主认为，开发商此举违背诚实信用原则，购买“入户花园”时，开发商按面积进行计价收取房价款。如今，开发商凭借一纸通知，将原有的“入户私家花园”，变成了“公共消防通道”；将原来的套内面积，无端变成了公摊面积。因此，业主李先生将开发商告上法庭。经法庭审理，锦辉花园开发商被判赔偿业主损失。案件分析，我们连线中国政法大学教授洪道德。

　　主持人：开发商在楼盘广告上常常会说得天花乱坠，人们似乎也已经习以为常了，那这些广告宣传到底具不具有法律约束力呢？

　　洪道德：对于这个问题，最高法院曾经有过一个解释，在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》里规定，在开发商所做的商品房宣传资料和销售广告当中，如果对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺是具体确定的，而且在对确定合同的订立以及房屋价格有重大影响的话，应当视为要约对房产商具有法律约束力。也就是说房产商必须遵守，哪怕具体的购销合同里没有把这个内容写进去，也同样对开发商也有法律约束力。

　　总而言之简单一句话，如果宣传材料里面讲的内容是比较具体的，就视为销售合同的一个组成部分。如果违约了，一定要负法律责任。

　　主持人：开发商辩称，根据双方合同约定，计价方式应按建筑面积，也就是总面积计算。讼争的商品房虽然套内面积减少，但相应的公摊面积增加，增加部分应当用来抵消套内面积的减损，实际上并没有造成业主的损失，要求赔偿没有依据。您怎么看？

　　洪道德：这个除非业主同意，相互折抵，如果业主不同意折抵的话，各自要承担不同的责任。比如说套内面积，业主认为少了，你就得给他补偿。至于公摊面积多了，有一个讲究，合同里面究竟公摊面积说的是多少，如果合同里边讲到公摊面积比如说是10米，又人为地增加了5米，就是开发商自己要承担了。或者说要通过另外一种合理的方式解决这个问题，而不可以相互折抵。折抵必须要业主同意，因为它的使用用途是不一样的。