开发商拿地持续踊跃

　　周成交量回顾：大部分城市房地产成交量回调。从跟踪的9个重点城市的成交量数据来看，本周(2009.6.8-6.16)3个城市(杭州、北京和苏州)的成交套数环比上周增加，而上海、深圳、广州、天津、长沙和苏州环比上周下降。珠三角的深圳、广州成交套数环比上周下降，降幅分别为13.79%和15.40%，深圳降幅扩大8.7个百分点，而广州上周日均成交套数上升13.4%。环渤海的北京成交套数环比上周止跌反弹，上升35.47%，而上周环比下降18.12%；天津成交套数继续环比下降，跌幅为10.46%，跌幅扩大4.24个百分点。长三角的上海成交套数小幅回调，降幅为1.82%；杭州、苏州成交套数环比上周上升，涨幅分别为3.18%和5.92%。二线核心城市中，成都成交套数环比上周下降1.05%，降幅收窄50.81个百分点，长沙环比下降15.78%。进入6月以来，大部分城市成交套数出现回调，而上海、杭州的成交套数较5月仍有所上升。从目前情况来看，成交套数将在3、4月的水平上波动。

　　土地市场情况。本周土地市场延续上周复苏态势，开发商拿地十分积极。北京本周推出9宗住宅用地；成交3宗，较上周增加1宗。天津本周推出3宗住宅用地；无成交。上海本周无新住宅用地推出；5宗住宅用地成交，成交土地面积29万平方米，而上周无成交。住宅用地溢价成交明显，没有土地流拍，昔日流拍地块成为热抢对象。开发商的信心走强，上海的多轮竞价使得土地成交价格大幅提升。土地市场的回暖是房地产市场回暖的有力支撑，土地储备再次提上日程。(天相投顾)

　　新一轮土地盛宴或已到来

　　我们对下半年的住宅市场较为乐观。理由是引领上半年热销的因素至今没有改变(中国房地产市场强大的刚性需求、改善性需求；宽松的货币政策；股市上涨所带来的HOUSE MONEY效应、房地产市场的投资性保值性特征)，也没有迹象表明这些因素会在短时间内得到改变。而一线房地产龙头公司由于其优质的品牌、领先的战略将会获得超额收益，未来房地产市场的整合不可避免。我们唯一担心的是房价过快上涨所带来的政策调控。

　　所谓土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。也就是平时所说的生地变为熟地，达到出让的标准。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

　　一般来说，一级开发的收益较为固定，一般为8%左右，但也有部分项目的开发协议规定了较为激励的分成比例，其分成比例可以按土地出让价格进行比例提成，在土地盛宴来到的时候，拥有较多提成比例的企业有望获得超额收益。这类公司有中天城投、云南城投以及绵世股份等。

　　2007年曾经出现过的“面粉比面包贵”的情况大家应该历历在目，目前，北京、广州、杭州等城市都出现了新的地王，似乎也暗示着新一轮土地盛宴的到来。(湘财证券)