核心提示

　　随着房地产市场的持续火热，土地市场成交也继续保持活跃态势。各地政府纷纷加快了土地供应节奏，经营性用地供应大幅放量。土地市场成交持续活跃，高溢价率地块普遍出现，土地底价成交主力地位发生动摇，三成高溢价率地块地价房价比超过70%。

　　针对当前地王频出现象，部分城市开始加大土地供应，调整土地出让条件，从源头上稳定住宅市场。各类企业圈地节奏出现分化，跨行企业拿地步调放缓。区域市场表现普遍活跃，重点城市土地成交异常火热。杭州等二三线城市高价地块增多，名企仍是高价地块的拿地主力。

　　供求

　　经营性用地供应创去年以来新高

　　据克而瑞(中国)的调查数据显示，7月全国各重点城市土地供应幅数为556幅，占地面积3280.5万平方米，环比分别增加1.8%和32.1%。土地成交幅数391幅，占地面积2146.7万平方米，环比分别减少17%和8%。

　　随着土地成交的持续火热，各地政府纷纷加快了土地供应节奏，本月经营性用地供应放量大涨，各重点城市经营性用地供应幅数和占地面积分别为342幅和2431万平方米，环比大幅增加51%和86%。供应总量为08年以来单月最高值。

　　价格

　　底价成交主力地位动摇，非理性拿地苗头有所显露

　　7月份各重点城市经营性用地成交虽然仍以底价成交为主，但占比相比上半年却大幅下降，本月占比55.6%，环比上月下降了15.5个百分点，是09年以来占比最低的一月；溢价率在5-50%之间的地块占比略有增加，7月为10.3%，与6月持平；溢价率在50%以上的高溢价率地块占比持续增加，本月占比33.8%，环比上月大幅增加15.5个百分点，为2009年以来的最高值。7月高溢价率地块频出，溢价率在50%以上的地块幅数高达55幅，其中26幅地块溢价率在100%以上，甚至部分地块溢价率高达300-400%。可见，土地市场成交火热势头不减，为竞得心仪地块，开发商不惜以高于底价几倍的价格拿下。

　　企业

　　拿地热情不减，高溢价率地块频出

　　从各城市表现来看，在经历了5、6月份的供求放量后，上海、南京、天津等城市依旧保持了旺盛的成交势头，7月土地成交面积同比环比继续上扬，其中天津7月土地成交面积达到201.84万平方米，在各典型城市中规模最大。广州、成都、武汉等城市土地成交面积虽然环比有所下降，但仍普遍高于去年同期水平。土地流标率则继续保持在较低水平，除成都一幅地块由于位置偏远的原因而流标，其他各典型城市均无土地流标现象。

　　从土地成交价格来看，典型城市中除广州、天津和南京外，其他城市底价成交比重均低于50%，底价成交的主力地位已经动摇，而高溢价成交现象则不断增加，北京、杭州和成都等城市高溢价率地块更是占了半数以上。上海、北京、杭州等城市不断涌现如赵巷镇特色居住区10号地块、杭政储出200918号地块等新的总价、单价“地王”，土地市场仍在继续升温。

　　而在企业方面，我们监测的30家企业7月在土地市场上争地热度不减，其中以万科、保利和金地三家企业表现最为积极。根据CRIC系统监测显示，万科7月新增4幅地块，总建筑面积124.03万平方米，总土地款33.04亿元；保利新增5幅地块，总建筑面积95.33万平方米，总土地款49.35亿元；而金地本月新增3幅地块，总建筑面积57.88万平方米，总土地款53.84亿元。

　　从区域分布来看，7月份30家企业新增土地主要分布于珠三角区域的广佛地区。随着“广佛经济圈”的提出，发家于珠三角的企业争相在此区域获取土地储备扩大规模以巩固本土势力。从城市能级的分布来看，一线城市成为30企业投资重点。其中金地对于一线城市的热衷度最高，在新增3幅地块中有2幅分别位于上海和北京，2幅地块土地款高达46.10亿元。由于一线城市相对二三线城市更能抵御金融风险且投资回报稳定，经历了2008年房地产市场低潮之后，30家企业对于一线城市具有更强的投资信心。(陈 聪)