继李嘉诚旗下长江实业领衔开发真如城市副中心A3-A6地块后，位于真如城市副中心南部核心区的B1、B2地块将于近期挂牌。26日，真如城市副中心B1、B2南块再次举行推介会，吸引了万科、保利、上实、城投等几十家开发商关注，但新民网记者现场了解得知，地下建设成本增加、商办区30%建筑体量需持有5年等成为众多开发商疑虑的焦点，观望氛围比较浓厚。

　　变电站改建在地下 增加成本近亿或吓退开发商

　　据规土局预公告显示，真如城市副中心B1、B2南块为商办住用地，东至曹杨路、北至曹杨花苑、西至兰溪路、南至规划固川路以北、规划南北向城市支路两侧，B1南块结合非居住建筑设置110KV变电站一处、B2南块规划地下商业建筑面积2.1万平方米。

　　由于多条轨交线将在此交汇，该地块地下三层将建连廊等，部分需开发商代建，同时，变电站改为建在地下。推介会上，当开发商获悉这些消息时，纷纷提出疑虑，认为这些将大大增加成本。有开发商认为，仅变电站建设成本可能就将增至1.45亿左右，比原先预计增加了八、九千万。

　　一位台湾颇具实力的开发商代表向新民网记者表示，“地下成本可能将占到总成本的20%-30%，而其他项目地下建设成本一般仅占5%-10%左右，这大大超过了我们的预期。变电站如果建到地下最底层，成本更高。以后轨交通过，还需要跟申通打交道，收费又由他们说了算，他们要收多少开发商也不能不给。加上这个项目本来楼层就很高，地下还要建三层，做地下建设就得耗很多成本。我们还得等正式公告出来再看，不知道会给开发商提出什么附加条件，只要增加一两条，就会吓退不少人。”

　　对此，真如城市副中心开发建设投资有限公司副总经理潘素琦向记者解释，出让总价已包括了地下2.1万平米商业面积的价格，开发商将来可以对地下面积进行出售，对成本进行消化。据其介绍，地下部分区域可能让开发商代建，有一部分成本需由开发商承担。此外，变电站本应建在地上，将其调整到地下，也是为了让项目做得更好，有利于开发商未来出售，因此这个成本也将由开发商承担。“这些都提前告诉开发商，参不参与竞拍由开发商决定。”潘素琦称。

　　商办30%面积需持有5年 开发商担心受李嘉诚项目挤压

　　真如副中心第一个商业项目A3-A6地块由长江实业2006年底以22亿元摘得，这是长和系在上海拿下的最大房地产综合开发项目，今年4月，该项目开工。该项目与B1、B2地块相邻，面积177262平方米，地上和地下总建筑面积合计达114万平方米，总投资100亿元。

　　此前，正是出于李嘉诚拿地效应考虑，众多开发商将目光锁定了真如城市副中心。据真如城市副中心开发建设投资有限公司介绍，B1、B2地块项目建筑面积157400平方米，其中有18000平方米用作住宅，其余为商办性质，同时商办30%建筑体量需要土地竞得人持有5年，竣工5年内不得分割转让。

　　这一附加条件为众多开发商所诟病，国内某知名上市公司开发商代表认为，30%建筑体量需持有5年，对开发商来说，可能多持有一天，就多亏损一天。同时，由于李嘉诚旗下公司目前拿地是真如副中心最大的一块，万一推出的产品与此项目同质的话，将对土地竞得者造成挤压。

　　持有这种担心的开发商并不在少数，一位小开发商开玩笑称，“就让大开发商来受排挤吧，小开发商肯定承受不起。”

　　潘素琦对此表示，长江实业的标志性建筑、宾馆等也是自己持有的，“长江实业的项目周期比较长，一直做到2016年，而这边只有15.8万平方米，建设周期会比较短，不会有太大影响。此外，上海两个中心建设，甲级写字楼远远不够，目前香港甲级写字楼有670万平方米建筑体量，而上海只有300多万平方米。”

　　出让方希望竞得者资金雄厚有商办经验 开发商多观望

　　对于土地竞得者的要求，潘素琦说，希望是曾做过好的产品，尤其是在商业方面有好产品的开发商，“商办30%建筑体量需要土地竞得人持有5年，竣工5年内不得分割转让，这就要求开发商资金实力比较强，有商业办公经验。在付款方面，可能要求竞得者两个月内付清土地款。”

　　同时，潘素琦透露，该地块起拍楼板价大约为7500元/平方米，总价11.81亿，争取年内出让，明年再推出55万平方米左右的地块，“真如副中心这两三年以基础建设为重头戏，土地出让不是重点，目前要把环境建设、道路建设、土地收储做好，这样，后面进来的开发商的风险就会降低。”

　　由于住宅面积仅为18000平方米，使不少商业办公方面缺少经验的开发商望而却步。加之正式公告没有出，不知道有何具体竞拍条件，多数开发商表示今日只是前来观望，打探竞争对手意向。目前多数开发商对这块地到底能竞拍出什么样的价格心里也没谱。

　　“毕竟现在还是住宅用地比较火。今年上半年各个区的推地指标还没有完成，从这个月开始到年底，将有大量土地推出，我们会综合比较。真如很久没有推地了，推出这么一块，大家也要来‘捧捧场’，不过都是在观望，估计其他家也是这种心态吧，只有像万达之类做商业地产的会相对感兴趣一些。”一位在香港上市的上海知名开发商代表坦言。(新民网记者 姜燕)